Wohnungsbau hat hohe Priorität
Stadtentwicklungspolitisch wird dem Wohnungsneubau eine hohe Priorität eingeräumt. Zwischen 2011 und 2015 wurden laut dem aktuell erschienen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Düsseldorf“ von Engel & Völkers Commercial 5.848 neue Wohneinheiten fertiggestellt. Zunehmend werden dabei auch Wohntürme das Bild der Landeshauptstadt prägen. Rund 2.200 neue Wohneinheiten entstehen in vertikaler Bauweise u.a. im Quartier Grand Central am Hauptbahnhof, im Projekt Heimathafen im Düsseldorfer Medienhafen oder im Upper North Tower in der Mercedesstraße.
Angebotsmieten steigen nicht im Gleichtakt
Düsseldorf ist stark von dauerhaftem Bevölkerungszuzug geprägt, welcher sich vor allem aus anderen Städten Nordrhein-Westfalens und dem Ausland generiert. Seit 2012 ist die Anzahl der Einwohner um mehr als 7 % auf 635.704 gestiegen. Im gleichen Zeitraum nahm die Anzahl der privaten Haushalte um 3 % auf 355.043 zu. Die Angebotsmieten in Düsseldorf sind zwischen dem jeweils ersten Quartal 2016 und 2017 um durchschnittlich 2 % gestiegen. Kleinräumig differiert der Anstieg markant. Während die Angebotsmieten in der beliebten Carlstadt sowie in Golzheim und Oberkassel im Schnitt um 9,0 % auf 12,66 EUR/m² geklettert sind, wurden Mietwohnungen in Wersten, Holthausen und Reisholz für lediglich 0,5 % mehr angeboten (8,90 EUR/m²).
Preise und Faktoren legen stadtweit zu
In der Rheinmetropole dominiert ein deutlicher Nachfrageüberhang nach Anlageimmobilien, sodass insbesondere professionelle Anleger äußerst dynamisch agieren. Die Investoren stammen vor allem aus der unmittelbaren Region, vereinzelt haben sie aber auch einen internationalen Hintergrund. Mit gezielter Suche lassen sich trotz des angespannten Markts noch Objekte mit Wertsteigerungspotenzial finden. „Rath und Unterrath sind Stadtteile, die trotz hervorragender Anbindung an die Innenstadt und an die Autobahn noch leicht unterbewertet sind“, unterstreicht Müller-Kurzwelly. Für Zinshäuser in bester Lage, z. B. in Oberkassel, werden derzeit in der Spitze bis zu 4.700 EUR/m² gezahlt. In guten Lagen wie Pempelfort oder dem angrenzenden Derendorf sind die Preise in der Spitze auf bis zu 2.900 EUR/m² gestiegen. Auch in den mittleren Lagen wie Bilk oder Flehe sowie in einfachen Lagen wie z. B. im Düsseldorfer Süden sind die Spitzenpreise auf über 2.000 EUR/m² geklettert.
Einhergehend mit den angestiegenen Preisen haben sich auch die Faktoren erhöht. In sehr guten Lagen werden im Maximum Faktoren vom über 27-Fachen der Jahresnettokaltmiete realisiert, gleichzeitig wird in guten Lagen das bis zu 24-Fache aufgerufen. Bei Objekten in mittleren Lagen wird derzeit das bis zu 21,8-Fache, in einfachen Lagen das bis zu 18-Fache erzielt.
Positive Entwicklung schreitet voran
Für Anleger stellt Düsseldorf nach wie vor ein sicheres Anlageziel dar. Die positive Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung wird mittelfristig nicht abreißen. In Verbindung mit den kapitalmarkt-seitigen Rahmenbedingungen trägt das zu einer weiterhin hohen Nachfrage und steigenden Preisentwicklung bei, wodurch sich aktuell hohe Gewinne realisieren lassen. Engel & Völkers Commercial prognostiziert für das Jahr 2017 ein Gesamtumsatzvolumen für Wohn- und Geschäftshäuser von 690 bis 720 Mio. EUR.
