Düsseldorf glänzte dank eines außergewöhnlich starken vierten Quartals, welches über die Hälfte aller Umsätze einspielte, mit einem historischen Rekordwert von 3,18 Milliarden Euro. Diese Zahlen lanciert RHEINWERT im Vorfeld seines Investmentmarktberichts. Das Vorjahresergebnis (2,10 Milliarden Euro) wurde damit um über 51% übertroffen.
Maßgeblich trugen hierzu drei Transaktionen größer als 200 Millionen Euro bei, welche für über 22% des Gesamtumsatzes verantwortlich sind. Ein Teil des Vodafone-Campus ging für rund 280 Millionen Euro an die Mirae Asset Global Investments. Das MIK (Ministerium für Inneres und Kommunales NRW) sicherte sich für etwa 240 Millionen Euro Capstone Asset Management und das Büroprojekt „New Office“ wurde für rund 200 Millionen Euro an Triuva veräußert.
Insgesamt verzeichnete RHEINWERT sieben Deals mit einem Volumen größer als 100 Millionen Euro sowie 36 Deals mit einem Volumen von mehr als 25 Millionen Euro, was einer durchschnittlichen Dealgröße von circa 29,4 Millionen Euro entspricht (durchschnittliche Dealgröße 2016: 23,0 Millionen Euro).
Asset-/Fund Manager als stärkste Käufer- und Verkäufergruppe
Sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite stellten die Asset- und Fund-Manager jeweils die aktivsten Investorengruppen. Käuferseitig waren diese mit ungefähr 1,64 Milliarden Euro für über die Hälfte aller Transaktionen (Anteil von 52%) verantwortlich und sicherten sich deutlich vor den Spezialfonds (Anteil von 19%) und Projektentwicklern (Anteil von 8 %) die Spitzenposition. Bemerkenswert ist hier der hohe Anteil internationaler Investoren. Diese sind mit circa 53% an über der Hälfte aller Ankäufe beteiligt. Fünf der sechs größten Transaktionen wurden von ausländischen Investoren aus Südkorea, Israel und Nordamerika getätigt.
Die stärksten Gruppen auf Verkäuferseite stellten nach den Asset-/Fund-Managern die Opportunity-/Equity-Fonds und Projektentwickler.
Die gefragtesten Teilmärkte waren mit einem Umsatzanteil von jeweils rund 30% der „Dauerbrenner“ Innenstadt/CBD sowie der Überraschungsteilmarkt Seestern/Linksrheinisch. Dieser profitierte vor allem von den Großabschlüssen „Vodafone-Campus“ sowie „New Office“. Als Dritter platzierte sich der Kennedydamm mit ca. 15% aller Transaktionen.
Büroimmobilien mit Abstand die nachgefragteste Anlageklasse
Mit einem Marktanteil von über 74% und einem Gesamtvolumen von etwa 2,36 Milliarden Euro blieben in Düsseldorf die Büroimmobilien mit großem Abstand Investors Darling. Deutlich dahinter folgte die Nachfrage nach Grundstücken mit einem Anlagevolumen von etwa 255 Millionen Euro und Wohnimmobilien (institutionelle Wohninvestments) mit etwa 234 Millionen Euro.
Das in der Vergangenheit immer starke Handelssegment schnitt mit einem Anteil von nur circa 5,4 % vergleichsweise schlecht ab. RHEINWERT führt dies maßgeblich auf das geringe Marktangebot in diesem Jahr zurück.
Das geringe Angebot im Core-Segment hat Assetklassen übergreifend weiterhin anhaltend niedrige Ankaufsrenditen zur Folge. Die Spitzenrendite für Core Büroobjekte ist dieses Jahr auf ein historisches Tief von ca. 3,57% gefallen (Spitzenrendite Büro 2016: 4,15%). Für Top- Einzelhandelsimmobilien waren die Investoren bereit, Renditen bis zu 3,50% zu akzeptieren (Spitzenrendite Handel 2016: 4,00%), im Wohnbereich (institutionelle Investoren) lag die Spitzenanfangsrendite bei ca. 3,85% (Spitzenrendite Wohnen 2016: 4,00%).
Ausblick 2018
Aufgrund der weiterhin konstant niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt und der mindestens bis September 2018 festgeschriebenen Anleihekäufe durch die EZB geht RHEINWERT auch im neuen Jahr von einer ungebremsten Nachfrage nach Immobilieninvestments in Düsseldorf aus.
Das zu geringe Angebot in den gefragtesten Teilmärkten hat bereits in diesem Jahr dazu geführt, dass Investoren verstärkt in B-Lagen ausweichen und höhere Risiken bei gleichzeitig niedrigeren Renditen in Kauf nehmen. Dieser Trend wird sich nach Meinung von RHEINWERT auch im kommenden Jahr fortsetzen. RHEINWERT prognostiziert für 2018 auch im sechsten Jahr in Folge eine Überschreitung des Investmentvolumens von 2 Milliarden Euro.
Durch überraschende Großdeals wie im vergangenen Jahr ist auch eine Fortschreibung des Rekordjahres möglich.
RHEINWERT Immobilienconsulting GmbH
RHEINWERT ist eine inhabergeführte Beratungsboutique, welche vorrangig auf die strategische Beratung von vermögenden Privatinvestoren, Family Offices sowie ausgewählter Institutionen bei komplexen Immobilienentscheidungen spezialisiert ist. Im Fokus stehen dabei An- und Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern sowie Wohnimmobilien als Globalinvestment. Mehr dazu auf www.rheinwert.com.
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