Der Investmentumsatz im Stadtgebiet Düsseldorf erreichte im Jahr 2014 mit 2,03
Milliarden Euro nahezu das starke Vorjahresergebnis (2013: 2,11 Milliarden Euro)
und erzielte das zweitbeste Ergebnis der letzten sieben Jahre.
Maßgeblich trugen hierzu drei großvolumige Deals bei, welche für etwa 40% des
Gesamtumsatzes verantwortlich sind: Die Herzogterrassen gingen für rund 340
Millionen Euro an Blackstone, die Kö-Galerie sicherte sich für etwa 300 Millionen
Euro die Allianz Real Estate und die Metro Zentrale wurde für rund 200 Millionen
EURO an die IVG Institutional Funds veräußert.
Insgesamt verzeichnete RHEINWERT 20 Deals mit einem Volumen von mehr als 25
Millionen Euro – das sind nochmal drei mehr als im Vorjahr und entspricht einer
durchschnittlichen Dealgröße von circa 37,0 Millionen Euro (Durchschnittliche
Dealgröße 2013: 34,0 Millionen Euro).
Opportunity Fonds /Private Equity Fonds als stärkste Käufer- und Verkäufergruppe
Sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite stellen die Opportunity
Fonds/Private Equity Fonds jeweils die aktivsten Investorengruppen. Käuferseitig
waren diese mit ungefähr 490 Millionen Euro für rund ein Viertel des
Gesamtumsatzes verantwortlich und sicherten sich kurz gefolgt von den
Versicherungen und Pensionskassen mit jeweils einem Anteil von etwa 21% die
Spitzenposition. Bemerkenswert ist hier der hohe Anteil internationaler Investoren.
Diese sind an circa 30% aller Ankäufe beteiligt.
Die stärksten Gruppen auf Verkäuferseite stellen nach den Opportunity
Fonds/Private Equity Fonds die Projektentwickler und Banken.
Bedeutendster Teilmarkt war mit einem Umsatzanteil von über der Hälfte aller
Transaktionen erneut die Innenstadt.
Büroimmobilien nachgefragteste Anlageklasse
Mit einem Marktanteil von knapp 63% und einem Gesamtvolumen von etwa 1,28
Milliarden Euro bleiben in Düsseldorf die Büroimmobilien Investors Darling.
Deutlich dahinter folgt die Nachfrage nach Handelsimmobilien mit einem
Anlagevolumen von etwa 508 Millionen Euro und Wohnimmobilien (institutionelle
Wohninvestments) mit etwa 163 Millionen Euro. Den vergleichsweise geringen Anteil im Wohnsegment führt RHEINWERT nicht auf einen Nachfragerückgang, sondern maßgeblich auf ein zu geringes Marktangebot für Globalinvestments zurück.
Ursache hierfür ist unter anderem der starke Markt für Eigentumswohnungen.
Das geringe Angebot im Core-Segment hat Assetklassen übergreifend anhaltend
niedrige Ankaufsrenditen zur Folge. Die Spitzenrendite für Core Büroobjekte ist seit
2012 wieder erstmals mit 4,90% unter die 5,00% Hürde gefallen. Für Top-
Einzelhandelsimmobilien waren die Investoren bereit, Renditen bis zu 4,25% zu
akzeptieren (Spitzenrendite Handel 2013: 4,30%) und im Wohnbereich liegt die
Spitzenanfangsrendite wie im Vorjahr bei konstant niedrigen 4,88%.
Ausblick 2015
Aufgrund der konstant niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt und des vor allem aus dem Ausland stetig wachsenden Kapitalstroms wird auch in diesem Jahr laut
RHEINWERT die Rally weiter gehen. RHEINWERT geht für 2015 von einem
Investmentvolumen für das Stadtgebiet Düsseldorf von erneut gut zwei Milliarden
Euro aus. Einzig mangelndes Investmentprodukt könnte hier limitierend wirken.
Über die Grenzen von Düsseldorf hinaus ist abzusehen, dass Verkäufer das sehr
gute Marktumfeld nutzen werden, um sich vor allem im Rahmen von Portfoliodeals
von Liegenschaften zu trennen.
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