Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 13 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich der deutsche Büromarkt von weltwirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten im Verlaufe des Jahres 2015 nicht hat beeindrucken lassen und weiterhin von einer großen Robustheit und nun auch zunehmenden Dynamik gekennzeichnet ist:
- Im Jahr 2015 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten insgesamt 3,98 Mio. m². Damit wurde der höchste Flächenumsatz der letzten 25 Jahre registriert. Nur in den Jahren 2000 und 2007 wurde mit 3,94 Mio. bzw. 3,90 Mio. m² ein ähnlich hohes Niveau erreicht. Der aktuelle Umsatz liegt rd. 20% über dem Mittelwert der letzten zehn Jahre (Ø 2005 bis 2014: ca. 3,32 Mio. m² p. a.).
- Gleichzeitig sank der Büroflächenleerstand in den analysierten Büromärkten wie von DIP prognostiziert binnen Jahresfrist weiter um rd. 1,15 Mio. m² auf aktuell rd. 7 Mio. m² (Ende 2014: rd. 8,15 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 8,0% auf 6,8%.
- Dabei führt die insgesamt geringe spekulative Neubautätigkeit zu einer zunehmenden Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen und nahezu marktübergreifend zu stabilen bis steigenden Spitzenmieten: Entsprechend zog die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten von EUR 25,70/m² auf aktuell EUR 26,10/m² an. Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen verzeichnete binnen Jahresfrist sogar einen Zuwachs um ca. 11% auf nunmehr EUR 17,30/m² (2014: EUR 15,60/m²).
Büroflächenumsatz in den „Big Seven“
- In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) stieg der Büroflächenumsatz mit rd. 3,56 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 89% an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen um ca. 22% gegenüber dem Vorjahr (2014: rd. 2,92 Mio. m²). Die größten Umsatzzuwächse konnten in Düsseldorf (+49%) und Berlin (+42%) registriert werden.
- München galt in der Vergangenheit als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt. Im zweiten Jahr in Folge hat sich nun der Berliner Bürovermietungsmarkt mit einem Jahresumsatz von rd. 854.000 m² (+42% gegenüber dem Vorjahr) an München (720.000 m², +24%) vorbeigeschoben. Den "dritten Platz" holte sich Hamburg mit rd. 540.000 m² und einem Zuwachs von ca. 3%.
- Düsseldorf konnte mit einem Umsatzwachstum von rd. 49% auf 471.000 m² den höchsten Flächenumsatz nach dem Rekordjahr 2007 verbuchen. Geringere Umsatzschwankungen wurden in Frankfurt/Main (389.000 m²; +7%), Köln (295.000 m²; +16%) und Stuttgart (290.000 m²; +6%) analysiert. Büroflächenumsatz in den sechs DIP-Bürozentren mittlerer Größe
- In den übrigen sechs DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2015 zusammen rd. 420.000 m² Bürofläche umgesetzt, etwa 20% mehr als im Vorjahr (2014: rd. 350.000 m²). • Wie in den großen Bürozentren wurden auch hier unterschiedliche Umsatzentwicklungen registriert. Hohe Umsatzzuwächse konnten in Essen (123.000 m²; +30%), Leipzig (102.000 m²; +28%), Rostock (12.000 m²; +20%) und vor allem in Magdeburg (33.000 m²; +78%) erzielt werden. Weitgehend stabil blieben dagegen die Büromärkte in Dresden (88.000 m²; +3%) und Nürnberg (62.000 m²; +3%).
Sinkende Büroflächenleerstände
- In allen DIP-Büromärkten reduzierten sich die Büroflächenleerstände teils erheblich. Der Gesamtleerstand sank um rd. 1,15 Mio. m² auf aktuell rd. 7 Mio. m² (Ende 2014: 8,15 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich von 8,0% auf 6,8%.
- Den deutlichsten Leerstandsabbau analysiert DIP in München (-260.000 m²), gefolgt von Berlin (-240.000 m²), Frankfurt/Main (-140.000 m²) und Düsseldorf (-135.000 m²).
- Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels rangiert Frankfurt mit aktuell ca. 1,32 Mio. m² unverändert an erster Position in Deutschland vor Berlin (1,05 Mio. m²) und München (1,04 Mio. m²).
Insgesamt höhere Spitzenmiete
- Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich zum Jahresende 2015 auf rd. EUR 26,10/m² (2014: EUR 25,70/m²).
- Steigende Spitzenmieten wurden in Berlin (+4%), Frankfurt (+3%), Hamburg, München und Stuttgart (jeweils +2%) sowie Nürnberg (+1%) analysiert.
- In Dresden, Düsseldorf, Essen, Leipzig, Magdeburg und Rostock blieben die Spitzenmieten stabil. In Köln wurde sogar ein geringfügiges Nachgeben (-1%) beobachtet.
- Die bundesweit höchste Spitzenmiete wird unverändert in Frankfurt/M. mit EUR 39,-/m² erzielt.
Prognose und Trends 2016
- Die Wachstumsorientierung der deutschen Wirtschaft bleibt 2016 erhalten, so dass die gute fundamentale Verfassung der Unternehmen und Haushalte hierzulande in Verbindung mit einer positiven Beschäftigungs- und Lohnentwicklung weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen wird. Dennoch werden die bekannten geopolitischen und weltwirtschaftlichen Unwägbarkeiten, wie z. B. in China und Nahost, je nachVerlauf und Intensität sicherlich Einfluss auf die globalen und nationalen Immobilienmärkte haben. So prognostiziert DIP für die 13 analysierten Büromärkte für das laufende Jahr 2016 einen gegenüber dem Vorjahr leicht nachlassenden Büroflächenumsatz, der zwischen 3,6 und 3,8 Mio. m² - und damit über dem langjährigen Durchschnitt von 3,3 Mio. m² - liegen könnte.
- Da das verfügbare nachfragegerechte Büroflächenangebot insbesondere in den Top-Lagen schrumpft (sinkende Leerstände) und sich nach DIP-Analysen keine markante Zunahme der Fertigstellungen in 2016 abzeichnet, ist insgesamt mit einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten zu rechnen.
DIP - Deutsche Immobilien-Partner DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Verbund rechtlich selbständiger Immobilien-Dienstleister seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind: AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, Aigner Immobilien GmbH, Arnold Hertz & Co. KG, Immobilien Sollmann + Zagel GmbH, Immobilienmarkt Hanse GmbH, Immobilienvermittlung BW GmbH, Justus Grosse Projektentwicklung GmbH, KSK-Immobilien GmbH und Schneider+Cie. GmbH & Co. KG. Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Allianz Handwerker Services GmbH, DEKRA Industrial International GmbH, EBZ Business School GmbH, GLS ImmoWert GmbH und GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB. Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klassischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus verschiedenen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen nationalen und internationalen Kunden den „Komplettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.
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Thomas Glodek
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