„Dies ist ein deutliches Indiz für die Konstanz des Marktes, auf dem der Flächenumsatz in den letzten fünf Jahren nach drei Quartalen immer höher als 200.000 m² ausfiel. Gemessen an der Anzahl der registrierten Verträge war das Marktgeschehen sogar noch reger als 2016 und 2013”, sagt Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH. Eine wesentlich größere Rolle als in den letzten Jahren spielten bisher die Vermietungen in Bestandsobjekten: Der Neubauanteil fiel deshalb mit etwas mehr als einem Viertel des Volumens deutlich geringer aus als 2016 (47 %). Nur unwesentlich verändert hat sich dagegen der Eigennutzeranteil, der sich mit gut 22 % auf dem Niveau des Vorjahres bewegt.
Logistikdienstleister neuer Branchenprimus
Während Handelsunternehmen im langjährigen Vergleich in den meisten Fällen das Kopf-an-Kopf-Rennen der beliebtesten Nachfragegruppe gegen Logistikdienstdienstleister gewannen, setzen sich Logistiker 2017 mit mehr als jedem zweiten Quadratmeter des Umsatzes an die Spitze der Branchen. Somit verwundert es auch nicht, dass drei der fünf größten Deals dieser Nutzergruppe zuzuordnen sind. Neben den Logistik– können sich zudem die Industrieunternehmen mit einem Beitrag von gut einem Viertel vor den Handel schieben. In dieser Sparte ist insbesondere der Abschluss des Herstellers von Sanitätsprodukten Geberit Mapress zu nennen, der in Langenfeld eine neue Produktionshalle mit mehr als 15.000 m² baut. Das Spitzentrio komplettiert schließlich der Handel, der weitere gut 19 % beisteuert.
Die Kategorie zwischen 8.000 und 12.000 m² generiert mit einem Drittel des Volumens nicht nur den höchsten Anteil der Verteilung des Umsatzes auf die Größenklassen, sondern setzt auch im langjährigen Vergleich einen neuen Bestwert. Nimmt man noch die Gruppe der Verträge zwischen 5.000 und 8.000 m² hinzu (gut 17 %), so zeichnet das mittlere Segment insgesamt für die Hälfte des Gesamtergebnisses verantwortlich. Sehr lebhaft war jedoch auch das kleinste Segment der Abschlüsse bis 5.000 m², auf das erneut die mit Abstand meisten Deals und in der Summe der beiden Kategorien ein Umsatzanteil von fast 27 % entfällt. Die gleichmäßige Verteilung des Volumens wird darüber hinaus auch durch Großdeals über 12.000 m² unterstrichen, die ebenfalls fast 23 % ausmachen.
Mietpreisniveau stabil, Neubauanteil bisher niedrig
Bei den Mietpreisen sind keine signifikanten Veränderungen zu beobachten. Die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen liegt unverändert bei 5,40 €/m² und wird im Düsseldorfer Norden sowie in Düsseldorf-Heerdt erzielt. Außerdem beläuft sich die Durchschnittsmiete weiter auf 4,50 €/m². Beim Angebot konnte im Zuge der Vermietung spekulativ errichteter Flächen der zuletzt zu beobachtende leichte Überhang im Kerngebiet abgebaut werden. Anders stellt sich dagegen die Situation in der östlichen Peripherie dar, wo dem Vermietungsmarkt nach wie vor kaum Flächen zur Verfügung stehen. Der Nachfrageschwerpunkt konzentriert sich jedoch in erster Linie auf das Kerngebiet und die westliche Peripherie.
Perspektiven
„Die sehr konstante Entwicklung des Düsseldorfer Logistikmarkts hat sich auch 2017 weiter fortgesetzt. Während sich 2016 der Handel bzw. der E-Commerce als stärkster Treiber herauskristallisierte, beteiligten sich bislang vor allem auch die Logistikdienstleister sowie Industrieunternehmen umfangreich am Marktgeschehen. Dies unterstreicht die Lagegunst der Logistikregion, von der verschiedene Nutzergruppen profitieren wollen. Angesichts der auch wirtschaftlich hervorragenden Rahmenbedingungen ist für das Gesamtjahr daher eine Bilanz im Bereich des Vorjahres (280.000 m²) aus heutiger Sicht ein realistisches Szenario”, fasst Christopher Raabe zusammen.
