- Transaktionsvolumen (inklusive Wohninvestments) im Gesamtjahr 2013 bei 2,08 Mrd. Euro (plus 104 Prozent im Jahresvergleich)
- Höchstes Transaktionsvolumen auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt seit 2007
- Sehr starker Jahresabschluss: Mehr als 800 Mio. Transaktionsvolumen alleine im 4. Quartal
- Büroimmobilien mit großem Abstand wieder stärkste Assetklasse (59 Prozent Anteil)
- Aktivste Käufergruppen: Offene Immobilienfonds / Spezialfonds und Pensionskassen generieren zusammen 45 Prozent des Transaktionsvolumens
- Internationaler Kapitalfluss legt in der zweiten Jahreshälfte deutlich zu
- Weiterhin stabile Entwicklung der Spitzenrendite für Büroimmobilien (5,1 Prozent)
- Eingeschränkte Produktverfügbarkeit limitiert das Jahresergebnis bei institutionellen Wohninvestments
Durch einen sehr starken Jahresabschluss hat das Transaktionsvolumen auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt 2013 die 2-Milliarden-Euro-Marke geknackt (2,08 Mrd. Euro). Maßgeblich beeinflusst wurde das beste Ergebnis seit 2007 durch fünf Großtransaktionen (darunter der Kö-Bogen, das Stadttor und die Hafenspitze), auf die zusammen bereits etwa mehr als 1 Milliarde Transaktionsvolumen entfiel. Auch die Anzahl der Transaktionen (73 Deals) konnte um Jahresvergleich um circa 11 Prozent zulegen. Wie bereits in den vorangegangenen Jahren waren auch 2013 in Düsseldorf Büroimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,23 Mrd. Euro (59 Prozent) die stärkste Assetklasse. „Durch Abschluss zahlreicher Großtransaktionen konnte das durchschnittliche Transaktionsvolumen der letzten fünf Jahre auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt verdoppelt werden. Bemerkenswert ist dabei der hohe internationale Kapitalzufluss von mehr als 800 Mio. Euro, der insbesondere auf die zweite Jahreshälfte entfiel“ kommentiert Ignaz Trombello, Head of Investment Germany von Colliers International.
Offene Immobilienfonds / Spezialfonds und Pensionskassen stärkste Käufergruppen
Auf der Käuferseite zeigten sich Offene Immobilienfonds und Spezialfonds im Jahresverlauf sehr aktiv und generierten ein Transaktionsvolumen von rund 511 Mio. Euro (circa 25 Prozent). Durch den Kauf des Kö-Bogens sind die Pensionskassen, bezogen auf das Transaktionsvolumen, die zweitstärkste Käufergruppe (410 Mio. Euro oder knapp 20 Prozent). Bei beiden Investorengruppen lag der Fokus eindeutig auf Büroimmobilien. Als dritte Käuferklasse mit einem zweistelligen Anteil am Transaktionsvolumen (circa 12 Prozent oder 242 Mio. Euro) folgen Asset / Fund Manger mit internationalen Kapitalquellen.
Drei Viertel des Transaktionsvolumens entfiel in der Summe auf drei Verkäufergruppen. Allen voran die Projektentwickler mit 645 Mio. Euro, jedoch bereits dicht gefolgt von (ausschließlich internationalen) Opportunity Fonds / Private Equity Fonds (582 Mio. Euro). Als dritte Verkäufergruppe sind die Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds zu nennen, deren Verkäufe sich auf etwas mehr als 340 Mio. Euro summierten.
Internationaler Kapitalfluss legt deutlich zu
Während die Käuferseite in der ersten Jahreshälfte noch von nationalen Investoren geprägt wurde, konnte der Düsseldorfer Investmentmarkt in der zweiten Jahreshälfte einen bemerkenswert hohen internationalen Kapitalzufluss von rund 650 Mio. Euro verzeichnen. Für das Gesamtjahr beläuft sich das Investmentvolumen der internationalen Käufer auf etwas mehr als 800 Mio. Euro (circa 39 Prozent). Im Vergleich zum Vorjahr (rund 156 Mio. Euro bzw. 15 Prozent) bedeutet dies eine deutliche Steigerung.
Büroimmobilien weiterhin stark nachgefragt
Mit großem Abstand waren 2013 Büroimmobilien mit 59 Prozent wieder die stärkste Assetklasse. Mehr als 30 Transaktionen summierten sich dabei auf rund 1,23 Mrd. Euro. Lediglich vier Einzelhandelstransaktionen generierten zusammen etwa 458 Mio. Euro (circa 22 Prozent). Das Segment Wohnimmobilien folgt mit etwa 160 Mio. Transaktionsvolumen (circa 8 Prozent) auf dem dritten Rang und bleibt damit gut 27 Prozent unter dem Vorjahresergebnis von 220 Mio. Euro, zurückzuführen in erster Linie auf die weiterhin eingeschränkte Produktverfügbarkeit bei institutionellen Wohninvestments in Düsseldorf.
Nachdem die Spitzenrendite für Büroimmobilien zur Jahresmitte um 10 Basispunkte auf 5,1 Prozent leicht nachgegeben hatte, war im zweiten Halbjahr eine stabile Entwicklung in einem gesunden Markt zu verzeichnen. Die Einzelhandels-Spitzenrendite liegt in den Top-Einzelhandelslagen der Landeshauptstadt nach wie vor bei 4,25 Prozent. Sehr gute Produkte im Fachmarktsegment werden derzeit mit Renditen von rund 6,0 Prozent gehandelt.
Fazit und Ausblick
Der Düsseldorfer Investmentmarkt zeigte sich 2013 sehr dynamisch. Gleichwohl ist die aktuelle Situation durch ein gesundes und stabiles Renditegefüge gekennzeichnet. Colliers International erwartet für das Jahr 2014 eine weitere Konzentration auf Großdeals. Unter Berücksichtigung der aktuellen Deal-Pipeline ist ein Transaktionsvolumen von circa 1,6 Mrd. Euro als realistisch einzustufen und kennzeichnet einen Wert, der rund 18 Prozent über dem Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre liegt.
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