An Büroobjekten führte auch 2018 kein Weg vorbei. Mit einem Transaktionsvolumen von 29,68 Mrd. € haben sie erneut die Spitzenposition unter den Assetklassen erreicht und steuern 48 % zum gewerblichen Investmentumsatz bei. Nur 2007 wurde aufgrund vieler Portfoliodeals noch etwas mehr in Büros investiert. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2019, den BNP Paribas Real Estate Ende Januar veröffentlichen wird.
„Verantwortlich für das herausragende Resultat sind vor allem Einzeldeals, die mit 27,14 Mrd. € einen neuen Rekord aufgestellt haben, der den Vorjahreswert um 34 % übertrifft und gut doppelt so hoch ausfällt wie der zehnjährige Durchschnitt. Da verwundert es nicht, dass sie für 91 % des Gesamtumsatzes verantwortlich sind“, so Sven Stricker, Geschäftsführer und Co-Head Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Gefragt waren in erster Linie großvolumige Bürohäuser, was sich in 66 Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich widerspiegelt. Zu den wichtigsten Verkäufen gehörten das Gallileo und der Omniturm in Frankfurt, das Oskar in München, das Springer Quartier in Hamburg, der Zalando Campus in Berlin, das RWI4 in Düsseldorf und das Quartier Karlshöhe in Stuttgart. In Paketverkäufe wurde dagegen mit nur 2,55 Mrd. € rund ein Drittel weniger investiert als im Vorjahr. Verantwortlich hierfür ist ein zu geringes Angebot, wohingegen das Interesse der Investoren, vor allem an Core-Portfolios, nach wie vor sehr groß ist.“
Im Mittelpunkt des Geschehens standen die A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart), die den Umsatz um fast ein Drittel auf 24,93 Mrd. € gesteigert und damit eine neue Bestmarke erzielt haben. Souveräner Spitzenreiter ist Frankfurt mit 8,42 Mrd. € (+50 %). Vor allem der Verkauf einer Reihe von Bürotürmen hat dazu beigetragen, dass ein neues Allzeithoch registriert wurde. Wie die Bankenmetropole haben auch Düsseldorf mit 2,54 Mrd. € (+13 %) und Stuttgart mit 1,51 Mrd. € (+75 %) neue Bestmarken erzielt. Um den zweiten Platz gab es ein Kopf-an-Kopf-Rennen, das München mit 4,25 Mrd. € (+63 %) knapp für sich entschieden und damit Berlin mit 4,22 Mrd. € (-17 %) auf den Bronzeplatz verwiesen hat. Hamburg erreicht mit 3,06 Mrd. € (+88 %) ein hervorragendes Ergebnis und belegt den gewohnten vierten Platz, und auch Köln verpasst mit 918 Mio. € (+15 %) nur knapp die Milliardengrenze.
Nur bezogen auf Einzeldeals kommen Städte außerhalb der A-Standorte auf ein Transaktionsvolumen von 4,15 Mrd. € und tragen damit rund 15 % zum Ergebnis bei. Der Anstieg des Investitionsvolumens fällt hier mit 14 % allerdings spürbar niedriger aus als an den Top-Standorten. Die A-Städte bleiben aus Investorensicht das Maß aller Dinge. Eine Verschiebung des Käuferinteresses in Richtung B- oder C-Standorte ist nicht zu erkennen.
Großdeals führen zu Umsatzsprung, Spitzenrenditen im Schlussquartal noch einmal nachgegeben
Hinsichtlich der Größenstruktur ist anzumerken, dass große Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich ihre Führungsrolle weiter ausgebaut haben. Mit 16,32 Mrd. € steuern sie 55 % zum Ergebnis bei. Absolut betrachtet haben sie damit um fast 45 % zugelegt. Aber auch Deals zwischen 50 und 100 Mio. € konnten ihren Investmentumsatz um gut 18 % steigern.
Insgesamt kommen drei Investorengruppen auf zweistellige Umsatzanteile. Spezialfonds haben sich dabei an die Spitze des Führungstrios gesetzt und tragen 21 % zum Resultat bei. Die weiteren Podiumsplätze belegen Investment/Asset Manager mit knapp 13 % sowie Pensionskassen mit gut 12 %. Auf jeweils zwischen 8 und 10 % kommen darüber hinaus noch Immobilien AGs/REITs, Equity/Real Estate Funds und Versicherungen. An dieser Verteilung zeigt sich, dass gerade auch langfristig orientierte Core-Anleger großes Vertrauen in die weitere Entwicklung der deutschen Büromärkte haben und sich entsprechend positionieren.
Wie stark das Investoreninteresse weiterhin ist, unterstreicht auch die Renditeentwicklung. Erwartungsgemäß wurden an allen A-Standorten im letzten Quartal noch Premiumabschlüsse getätigt, sodass die Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte noch einmal nachgegeben haben. Alleiniger Spitzenreiter ist Berlin mit 2,70 %, gefolgt von München mit 2,80 %. Aber auch in Frankfurt, wo aktuell 2,95 % notiert werden, wurde die 3-%-Marke durchbrochen. In Hamburg sind mittlerweile 3,05 % anzusetzen und auch in Düsseldorf, Köln und Stuttgart werden mit jeweils 3,15 % Tiefstände verzeichnet.
„Auch wenn sich die Konjunkturprognosen etwas eingetrübt haben, ist 2019 von einem sehr soliden Wachstum auszugehen, sodass die Arbeitslosigkeit weiter sinken und die Beschäftigung steigen wird. Davon werden auch die Büromärkte profitieren. Vor diesem Hintergrund sind die Weichen für Mietpreissteigerungen und Wertentwicklungspotenziale gestellt. Demzufolge ist auch 2019 ein überdurchschnittliches Investitionsvolumen jenseits der 20-Mrd.- €-Schwelle zu erwarten. Dies gilt umso mehr, als andere Assetklassen für Anleger keine echten Alternativen zu höheren und vor allem sichereren Renditen bieten. Im Falle einer zunehmenden globalen Unsicherheit könnte sich der Wettbewerb um Premiumobjekte eventuell sogar noch einmal verschärfen und so den Druck auf die Renditen aufrechterhalten“, prognostiziert Nico Keller, Geschäftsführer und Co-Head Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
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