„Dass nicht jedes Jahr ein neuer Rekord wie im Vergleichszeitraum 2014 erwartet werden kann, erklärt sich von selbst“, sagt Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Wie gut das Resultat trotzdem ist, zeigt sich vor allem daran, dass der zehnjährige Durchschnitt um gut 92 % übertroffen wurde“. Rund zwei Drittel des Gesamtvolumens entfallen auf das Marktsegment der Einzeldeals, in dem vor allem im mittleren zweistelligen Millionenbereich ein lebhaftes Transaktionsgeschehen zu beobachten war. Portfolioverkäufe tragen ein Drittel zum Ergebnis bei, wovon circa 128 Mio. € allein aus dem Verkauf von 22 B&B-Hotels von Carlyle an den französischen REIT Foncière des Murs resultieren.
Die große Nachfrage verschiedener Anlegergruppen unterstreicht, wie attraktiv der deutsche Hotelmarkt aktuell eingeschätzt wird. Neben klassischen Anlegern zeigen zunehmend auch Hotelketten und Betreibergesellschaften Interesse daran, selbst in die von ihnen betriebenen Immobilien zu investieren. Dies ist auch ein Grund dafür, dass sich Corporates mit knapp 22 % Umsatzanteil an die Spitze aller Käufergruppen gesetzt haben. Mit leichtem Abstand folgen Spezialfonds auf dem zweiten Rang, die knapp 18 % beisteuern und sich damit vor Immobilien AGs/REITs mit gut 15 % positionieren. Auf einen zweistelligen Umsatzanteil kommen außerdem noch offene Fonds mit fast 11 %. Private Anleger (gut 9 %) und Equity/Real Estate Funds (knapp 8 %) runden das Bild der wichtigsten Investoren ab.
Deutsche Investoren mit Umsatzplus
Rund 58 % des Investmentumsatzes des ersten Halbjahrs entfallen auf deutsche Investoren, die damit einen deutlich höheren Anteil aufweisen als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Diese Entwicklung spricht dafür, dass die häufig etwas komplexere Assetklasse „Hotelimmobilie“ auch für heimische Käufer zunehmend attraktiver wird. Voraussetzung dafür ist in der Regel, dass sie sich intensiv mit dem Hotelbusiness beschäftigen und entsprechendes Know-how aufgebaut haben. Bei den ausländischen Investoren, die insgesamt auf knapp 42 % des Umsatzes kommen, haben vor allem französische Anleger im Portfoliosegment größere Umsatzanteile beigetragen. Darüber hinaus investierten sowohl britische Investoren als auch Käufer aus dem Nahen Osten jeweils dreistellige Millionenbeträge in Einzelobjekte.
Umsatz in den Top-Städten auf Vorjahresniveau
An den deutschen Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) wurden im ersten Halbjahr rund 940 Mio. € in Hotelobjekte investiert, was gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres nur einem marginalen Rückgang um 2 % entspricht. Innerhalb der einzelnen Städte waren aber unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Während Berlin, Düsseldorf und Hamburg teilweise deutlich zulegen konnten, mussten Frankfurt, Köln und München Einbußen hinnehmen. Auf den vorderen Plätzen liefern sich München, Berlin und Hamburg ein Kopf-an-Kopf-Rennen, das die Hansestadt mit einem Umsatzvolumen von gut 259 Mio. € knapp für sich entscheiden konnte. Zu den wichtigsten Transaktionen zählt hier der Verkauf des Sofitel-Hotels am Alten Wall an Art-Invest. Mit circa 249 Mio. € folgt München auf Platz zwei, wo beispielsweise der US-amerikanische REIT W. P. Carey für etwa 76 Mio. € eine Hotelentwicklung erworben hat. Nahezu gleichauf auf Rang drei landet Berlin mit knapp 247 Mio. €. Auch Frankfurt weist mit etwa 114 Mio. € noch einen Investmentumsatz im dreistelligen Bereich auf.
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, in dem ein neuer Umsatzrekord aufgestellt wurde, fiel der Anteil großvolumiger Deals deutlich geringer aus. Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich tragen bislang knapp 19 % zum Gesamtumsatz bei. Letztes Jahr kamen alleine das Moor Park- und das SITQ-Portfolio zusammen auf knapp 800 Mio. €. Im laufenden Jahr steuerten dagegen bislang Verkäufe zwischen 50 und 100 Mio. € mit knapp 39 % am meisten zum Ergebnis bei. Aber auch Transaktionen in der Größenordnung von 25 bis 50 Mio. € sind für rund 28 % des Volumens verantwortlich. Mit knapp 15 % haben Deals bis 25 Mio. € demgegenüber sowohl relativ als auch bezogen auf den absoluten Umsatz etwas an Bedeutung eingebüßt. Bemerkenswert ist aber, dass in den Größenklassen bis 100 Mio. € sogar gut 62 % mehr investiert wurden als im Rekordjahr 2014, wodurch die insgesamt sehr lebhafte Nachfrage noch einmal unterstrichen wird.
Nachfrage bleibt hoch
“Die stabilen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, positive Konjunkturprognosen und die günstigen Finanzierungsbedingungen stellen ein attraktives Umfeld für Hotel-Investments dar. Vor diesem Hintergrund spricht aus heutiger Sicht alles für eine ungebrochen hohe Nachfrage unterschiedlicher nationaler und internationaler Investoren, die den Investmentumsatz auch in der zweiten Jahreshälfte beflügeln sollte. Bereits heute zeichnet sich ab, dass 2015 das zweitbeste Jahresergebnis aller Zeiten, deutlich jenseits der 2-Mrd.-€-Schwelle, erzielt werden wird. Ob der Gesamtumsatz sich dabei sogar in Richtung 3 Mrd. € bewegen wird, hängt davon ab, inwieweit große Paketverkäufe im dreistelligen Millionenbereich noch in diesem Jahr realisiert werden können”, sagt Alexander Trobitz.
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