Büroimmobilien blieben auch 2015 die wichtigste Assetklasse auf den Investmentmärkten und stehen mit 42 % an der Spitze aller Nutzungsarten. Das Investitionsvolumen von gut 23,6 Mrd. € bedeutet nicht nur eine nochmalige Umsatzsteigerung von 39 % gegenüber dem Vorjahr, sondern stellt auch das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis nach 2007 dar. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um mehr als zwei Drittel übertroffen“, sagt Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Der mit Abstand höchste Anteil entfällt auf Einzeltransaktionen, die knapp 18,1 Mrd. € und damit 77 % zum Ergebnis beitragen und um rund 37 % gegenüber 2014 zugelegt haben. Vor allem großvolumige Deals waren gefragt, was sich auch daran zeigt, dass alleine 37 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich registriert wurden.“ Herausragende Transaktionen waren dabei u. a. der Verkauf des Trianons oder des Eurotowers in Frankfurt. Auf Portfolios entfielen knapp 5,52 Mrd. €. Dass gerade dieses Marktsegment aktuell wieder spürbar Fahrt aufnimmt und an Bedeutung gewinnt unterstreicht auch die Tatsache, dass sich das Investitionsvolumen gegenüber 2014 um fast die Hälfte gesteigert hat. Der Anteil ausländischer Investoren hat sich weiter leicht erhöht und liegt bei gut 45 %.
An den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) stieg das Transaktionsvolumen mit 43 % noch stärker als im Bundesdurchschnitt. Der Umsatz von knapp 18,14 Mrd. € bedeutet auch hier das zweitbeste Resultat aller Zeiten. Gleichzeitig konnten alle Städte im Vergleich zum Vorjahr Anstiege verzeichnen. Platz eins sicherte sich Frankfurt mit 4,53 Mrd. € (+23 %) – hauchdünn vor dem Shootingstar Berlin mit knapp 4,45 Mrd. € (+159 %). Aber auch München auf Rang drei spielt mit gut 4 Mrd. € (+34 %) in der gleichen Liga und komplettiert das Führungstrio. Mit deutlichem Abstand folgt Hamburg mit 2,4 Mrd. € (+7 %). Einen neuen Rekord stellte Düsseldorf mit 1,63 Mrd. € (+26 %) auf. Ähnlich erfolgreich verlief das Jahr in Köln, wo mit gut 1,1 Mrd. € (+54 %) erst zum zweiten Mal die Milliarden-Schwelle überschritten wurde.
Außerhalb der deutschen Top-Standorte war die Entwicklung hingegen moderat. In Städten unter 250.000 Einwohnern wurden mit 828 Mio. € rund 11 % weniger umgesetzt als im Vorjahr. Lediglich die Kategorie mit mehr als 250.000 Einwohnern konnte mit gut 2,3 Mrd. € spürbar (48 %) zulegen. Dieses Ergebnis wird allerdings sehr stark vom außergewöhnlich guten Investmentjahr Stuttgarts dominiert, das alleine gut ein Drittel zum Transaktionsvolumen in dieser Städtekategorie beiträgt. Insgesamt ist festzuhalten, dass der viel diskutierte starke Trend zu B-Standorten in dieser Form nicht zu belegen ist.
Größenstruktur kaum verändert – Yield Comression hält an
Bezüglich der Größenstruktur waren 2015 keine gravierenden Veränderungen zum Vorjahr zu erkennen. Großvolumige Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich tragen mit knapp 52 % erneut am meisten bei. Aber auch alle übrigen Kategorien waren umfangreich und in relativ gleichem Maße am Marktgeschehen beteiligt.
Der Umsatz verteilt sich wie 2014 breit auf unterschiedliche Investorentypen. Zweistellige Anteile erreichen nur drei Anlegergruppen: Die Spitzenposition belegen mit jeweils knapp 16 % Spezialfonds und Equity/Real Estate Funds, gefolgt von Immobilien AGs(13,5 %). Größere Anteile entfielen darüber hinaus auf Versicherungen (knapp 10 %), Investment/Asset Manager (fast 9 %), Pensionskassen (rund 7 %) sowie Projektentwickler (gut 6 %).
Die starke Nachfrage und der damit einhergehende Wettbewerb haben die Yield Compression weiter vorangetrieben. In den letzten zwölf Monaten haben die Spitzenrenditen durchschnittlich um fast 40 Basispunkte nachgegeben. Am teuersten bleibt München mit einer Netto-Anfangsrendite von 3,65 %. Berlin hat spürbar aufgeholt und liegt jetzt gemeinsam mit Hamburg auf dem zweiten Platz (4,00 %). Auf den weiteren Rängen folgen Frankfurt (4,30 %), Düsseldorf (4,35 %) und Köln (4,45 %).
Perspektiven für 2016
„Aus heutiger Sicht spricht alles dafür, dass auch 2016 ein außergewöhnliches Investmentjahr wird. Ein weiterhin historisch niedriges Zinsniveau, günstige Finanzierungsbedingungen, fehlende Anlagealternativen und nicht zuletzt auch im Aufwind befindliche Nutzermärkte sprechen für eine mindestens gleich hohe, vermutlich aber noch leicht zunehmende Nachfrage, nicht zuletzt von ausländischen Investoren. Insbesondere Portfoliotransaktionen, auch und gerade pan-europäische Pakete, werden voraussichtlich den Umsatz beflügeln und das Ergebnis wesentlich beeinflussen. Vor diesem Hintergrund gehen wir auch 2016 von einem sehr hohen Investmentumsatz im Bereich des Vorjahresresultats aus“, so Sven Stricker.
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