Der Investmentumsatz mit Büroimmobilien belief sich im Jahr 2014 auf 16,99 Mrd. €. Damit wurde nicht nur der bereits sehr starke Vorjahresumsatz um 25,5 % verbessert, sondern gleichzeitig das drittbeste jemals erzielte Ergebnis registriert. Der zehnjährige Durchschnitt, inklusive der Boomjahre 2006 und 2007, wurde sogar um 34,5 % übertroffen. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Büroobjekte sind sowohl bei deutschen als auch ausländischen Investoren weiter eine der bevorzugten Assetklassen und liegen mit 42 % des Gesamtumsatzes bundesweit an der Spitze aller Nutzungsarten. Zu den wichtigsten Rahmenbedingungen, die den Umsatzschub mit getragen haben, gehören das historisch günstige Zinsumfeld, deutlich verbesserte Finanzierungskonditionen und eine insgesamt stabile deutsche Konjunktur. Rund 13,24 Mrd. € und damit 78 % des Gesamtumsatzes flossen in Einzeldeals, die damit gegenüber dem Vorjahr noch einmal um 21 % zugelegt haben“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Vor allem großvolumige Objekte im dreistelligen Millionenbereich, wie die Verkäufe Silberturm und Winx in Frankfurt, Theresie und Allianz Hauptverwaltung in München, Tanzende Türme in Hamburg oder Hackesches Quartier in Berlin, haben überproportional dazu beigetragen. Noch deutlicher fiel allerdings der Anstieg im Portfoliosegment aus, wo gut 3,74 Mrd. € (+44 %) registriert wurden.
Auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) konnten am sehr guten Ergebnis partizipieren und steigerten das Transaktionsvolumen um knapp 24 % auf gut 12,66 Mrd. €. Erfreulich ist vor allem, dass an allen Standorten eine positive Entwicklung zu beobachten war. Mit Abstand am meisten investiert wurde mit gut 3,69 Mrd. € (+44 %) in Frankfurt, wo eine ganze Reihe großvolumiger Objekte den Besitzer wechselten. Mit knapp 3 Mrd. € (+3 %) folgt München, der Spitzenreiter des letzten Jahres, auf Platz zwei. Den stärksten Anstieg verzeichneten dagegen Hamburg mit +54 % auf knapp 2,24 Mrd. € und Köln mit +59 % auf 720 Mio. €. Etwas geringer fielen die Zuwächse dagegen in Berlin mit 1,72 Mrd. € (+6 %) und Düsseldorf mit knapp 1,3 Mrd. € (+5 %) aus, wo aber trotzdem hohe Investmentumsätze erzielt wurden.
Auch außerhalb der deutschen Top-Standorte haben sich die Umsätze positiv entwickelt. Nur bezogen auf Einzeltransaktionen wurden hier gut 2,52 Mrd. € umgesetzt, was einem Anstieg um stolze 42 % entspricht. Davon entfielen rund 1,59 Mrd. € auf Städte mit mehr als 250.000 Einwohnern. Aber auch kleinere Standorte steuern einen Umsatz von 931 Mio. € bei.
Großvolumige Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich tragen mit gut 49 % am meisten zum Transaktionsvolumen bei und steigerten ihren Umsatz gegenüber 2013 um fast 40 % auf knapp 8,38 Mrd. €. Aber auch mittlere Deals zwischen 10 und 50 Mio. € konnten um 29 % zulegen und kommen auf ein Ergebnis von knapp 5,17 Mrd. €. Lediglich bei kleinen Transaktionen bis 10 Mio. € (-5 %) und Objekten zwischen 50 und 100 Mio. € (-2 %) waren leichte Rückgänge des Investitionsvolumens zu beobachten.
Die breite Investorenstruktur spricht für das große Interesse unterschiedlicher Anlegergruppen. Nur drei Käufertypen kommen auf zweistellige Umsatzanteile. Am meisten investiert haben Pensionskassen mit einem Anteil von knapp 18 % am Transaktionsvolumen. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Spezialfonds mit gut 15 % und Equity/Real Estate Funds mit rund 11 %. Größere Umsatzanteile entfielen darüber hinaus noch auf Immobilien AGs/REITs und private Anleger mit jeweils knapp 9 % sowie auf Investment/Asset Manager mit 7,5 %. Alle übrigen Investoren trugen dagegen nur in geringerem Umfang zum Ergebnis bei.
Die große Nachfrage und das günstige Finanzierungsumfeld haben dazu geführt, dass die Netto-Anfangsrenditen für Büroobjekte an allen großen Standorten noch einmal nachgegeben haben. Vor allem in Berlin war eine sehr dynamische Entwicklung zu beobachten. Am teuersten bleibt weiterhin München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,25 %, gefolgt von Hamburg mit 4,40 %, Berlin mit 4,45 % und Frankfurt mit 4,50 %. Etwas günstigere Preise sind weiterhin in Düsseldorf (4,70 %) und Köln (4,80 %) zu verzeichnen.
Perspektiven
„Auch für 2015 weisen die deutschen Investmentmärkte sehr gute Perspektiven auf. Das nach Aussage der EZB noch längerfristig sehr niedrige Zinsniveau, die sich aufhellenden gesamtwirtschaftlichen Wachstumsaussichten und der deutlich gefallene Eurokurs machen Immobilieninvestitionen, insbesondere auch für ausländische Anleger, weiterhin sehr attraktiv. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass einige große Deals nicht mehr 2014 zum Vertragsabschluss gekommen sind, sodass voraussichtlich bereits im ersten Quartal ein sehr guter Jahresauftakt zu beobachten sein wird. Vor diesem Hintergrund ist für 2015 ein mindestens vergleichbarer Investmentumsatz mit Büroobjekten zu erwarten wie 2014, der lediglich durch ein nicht ausreichendes Angebot limitiert werden könnte“, sagt Marcus Zorn.
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