Zwar bleibt der Retail-Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 11,2 Mrd. € knapp 19 % hinter dem Vorjahresresultat zurück, er kann den zehnjährigen Durchschnittswert jedoch um gut 7 % toppen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Vor dem Hintergrund, dass zum vierten Mal in Folge die 10-Mrd.-€-Marke geknackt werden konnte, während die Resultate zwischen 2012 und 2014 hinter dieser Hürde zurückblieben, kann insgesamt von einer moderaten Bilanz in Zeiten grundlegender Transformationsprozesse in der Handelslandschaft gesprochen werden. Ein Blick auf die Größenklassen verdeutlicht, dass der Rückgang insbesondere im Segment der Verkäufe mit mindestens 50 Mio. € zu lokalisieren ist, wo der Umsatz 26 % niedriger ausfiel als 2017” “, sagt Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Zu den nennenswertesten Transaktionen gehören mit dem Ensemble Leipziger Platz 14-16 und dem Shoppingcenter Das Schloss in Berlin sowie dem Hanseviertel und Karstadt Sports in Hamburg in erster Linie großvolumige Highstreet-Objekte in A-Städten. Neben diesen prominenten Deals hat vor allem auch die Fusion von Karstadt und Kaufhof das Ergebnis maßgeblich befeuert. Zusammenfassend sind Einzelverkäufe mit 6,28 Mrd. € (anteilig 56 %) beteiligt, während 4,92 Mrd. € (anteilig 44 %) in Portfolios investiert wurden.
Fach- und Supermärkte vorweg, Geschäfts- und Kaufhäuser Kopf-an-Kopf
Im Vergleich zum Vorjahr gehen einzig die Kaufhäuser als Gewinner der Umsatzverteilung auf die verschiedenen Nutzungen hervor: Gepusht durch die Fusion von Karstadt und Kaufhof legen sie um 151 % auf 2,64 Mrd. € zu und vereinen damit fast 24 % auf sich. Alle anderen Objektarten können nicht an ihre Resultate aus 2017 anknüpfen und müssen Einbußen von 30 bis 40 % hinnehmen. Dennoch behaupten Fach- und Supermärkte (gut 39 %) sowie Geschäftshäuser (gut 24 %) ihre Positionen innerhalb des Rankings vor den Kaufhäusern. Shoppingcenter (knapp 13 %) müssen sich aufgrund der zunehmenden Unsicherheiten in diesem Segment mit Position vier begnügen.
Das insgesamt ausgeglichene Marktgeschehen auf dem Retail-Investmentmarkt wird dadurch unterstrichen, dass, wie auch im letzten Jahr, Transaktionen unter sowie auch über 100 Mio. € jeweils die Hälfte des Gesamtergebnisses ausmachen. Hierbei kann im Segment der Verkäufe mit mindestens einer halben Milliarde Euro (gut 10 %) einzig die Fusion von Karstadt und Kaufhof vermeldet werden. Die beiden mittleren Kategorien zwischen 25 und 100 Mio. € halten zusammen 30 % des Umsatzes, während kleinere Transaktionen bis 25 Mio. € ein Fünftel des Volumens generieren.
Die A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) können im Gegensatz zum Gesamtmarkt ihre Vorjahresbilanz nahezu halten: Mit einem Investitionsvolumen von 4,0 Mrd. € fällt ihr Resultat nur 3 % niedriger aus als 2017. An die Spitze setzen sich mit Berlin (1,43 Mrd. €) und Hamburg (911 Mio. €) die beiden größten deutschen Städte. Für Hamburg ist dies sogar das beste Ergebnis der letzten Jahre. Mit einigem Abstand dahinter folgen Köln (390 Mio. €), München (358 Mio. €), Stuttgart (355 Mio. €) und Düsseldorf (345 Mio. €), wo jeweils über 300 Mio. € investiert wurden. Lediglich die Mainmetropole Frankfurt erreicht mit 217 Mio. € im Städtevergleich ein deutlich niedrigeres Volumen.
Reges Marktgeschehen dank Fachmarktsparte auch in den Kleinstädten
Bezogen auf Einzeldeals sind und bleiben kleinere Städte bis 100.000 Einwohner mit einem Anteil von fast 29 % die zweitstärkste Kategorie nach den A-Städten (knapp 42 %), was ein klares Indiz dafür ist, dass nicht nur HighstreetObjekte, sondern auch verkehrsgünstig gelegene Fachmarkt- und Nahversorgungszentren sowie Supermärkte und Discounter mit bonitätsstarken Mietern außerhalb der Metropolen attraktive Investmentchancen bieten. Als bedeutendste Transaktion eines Fachmarktzentrums ist u. a. der Kauf Park Göttingen zu nennen, der in dieser Nutzungsart einen der großvolumigsten Verkäufe der letzten Jahre darstellt. Deutliche Umsatzrückgänge müssen dagegen Großstädte zwischen 100.000 und 250.000 sowie Standorte über 250.000 Einwohnern verkraften, die rund 18 % bzw. gut 11 % zum Gesamtergebnis beitragen. Zu den nennenswertesten Investments in den B-Städten gehören das Maximilian Center (Bonn), das Florentinum (Dresden) und das Allee Center (Leipzig).
…und wieder sind es die Spezialfonds
Die tonangebende Anlegergruppe in puncto Retail-Investments sind die Spezialfonds: Fast 30 % des Transaktionsvolumens gehen auf ihr Konto, womit sie sich deutlich vor den anderen Investoren platzieren. Insgesamt waren sie in allen Objektarten und Größenklassen tätig und kommen auf eine Vielzahl von Deals. Angetrieben durch die Fusion von Karstadt und Kaufhof sichern sich die Immobilienunternehmen durch die eigengenutzten Immobilien den zweiten Rang und sind mit gut 19 % beteiligt. Neben diesen beiden Käufergruppen, die alleine fast die Hälfte des Umsatzes auf sich vereinen, kamen zudem Immobilien AGs/REITs (9 %), Investment/Asset Manager (knapp 8 %), Pensionskassen (fast 6 %) und Equity/Real Estate Funds (gut 5 %) mit jeweils über 5 % zum Zuge. Internationale Anleger liegen mit einem Anteil von knapp 35 % auf dem Niveau des Vorjahres und unterhalb des Wertes, der für den gesamten Gewerbeimmobilienmarkt ausgewiesen wird (41 %).
Nach der kontinuierlichen Yield Compression der vorangegangenen Jahre und der bereits sehr hohen Preise haben die Netto-Spitzenrenditen für Highstreet-Objekte zunächst ihren Peak erreicht und zeigten sich in den vergangenen 12 Monaten dementsprechend stabil. Im Städtevergleich an der Spitze stehen weiterhin Berlin und München, die sich mit 2,90 % als einzige Standorte unterhalb der 3-%-Grenze bewegen. Knapp dahinter schließen sich Hamburg mit 3,00 % und dicht auf den Fersen Frankfurt mit 3,10 % an. Die beiden NRW-Metropolen Düsseldorf und Köln sowie auch Stuttgart notieren jeweils bei 3,20 %.
In den übrigen Marktsegmenten verteuerten sich seit Jahresmitte einzig Fachmarktzentren und einzelne Fachmärkte. Bei beiden sind die Renditen um jeweils 10 Basispunkte auf 4,50 % bzw. 5,30 % gesunken und die Yield Compression möglicherweise noch nicht abgeschlossen. Shoppingcenter sind mit 4,00 % in der Spitze dagegen noch genauso teuer wie bereits vor 12 Monaten, wobei hier leicht sinkende Preise nicht ausgeschlossen werden können.
Weitere Transformationsprozesse: Ja, Krisenstimmung: Nein
“Auch wenn das Resultat des Retail-Investmentmarkts 2018 nicht an die Bilanzen der vorangegangenen Jahre heranreicht, gibt es keine Anzeichen für echte Erosionsprozesse. Sowohl Highstreet-Objekte als auch Fachmarktzentren sind bei weiten Anlegerkreisen weiter sehr attraktiv – vorausgesetzt Kriterien wie die Lage, die Vermietungssituation und die Drittverwertbarkeit stimmen, um auch zukünftigen Anforderungen gerecht zu werden. Dass die Rahmenbedingungen für einen erfolgreichen Verkaufsprozess passen müssen, zeigte sich 2018 vor allem im Segment der Shoppingcenter. Ob zum Jahresende 2019 dann ein gutes Ergebnis vermeldet werden kann, hängt insbesondere auch von größeren Paketverkäufen ab, die für eine positive Bilanz unerlässlich sind “, so Matthias Feske, Head of Retail Services bei der BNP Paribas Real Estate GmbH.
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