Frankfurt am Main, 10. Januar 2017 – Mit einem Transaktionsvolumen von gut 23 Mrd. € stellten Büros auch 2016 die wichtigste Assetklasse dar und trugen 44 % zum gewerblichen Investmentumsatz bei. Gegenüber dem Vorjahr ist das Volumen lediglich um gut 2 % gesunken, wofür ausschließlich ein zu geringes Angebot verantwortlich ist. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2017, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Das Investoreninteresse ist dagegen weiterhin sehr hoch, nicht zuletzt aufgrund neuer Rekorde beim Flächenumsatz. Die Tatsache, dass es sich um das drittbeste Resultat der Geschichte handelt und der zehnjährige Schnitt um 60 % übertroffen wurde, unterstreicht aber, dass es sich um ein außergewöhnliches Ergebnis handelt“, sagt Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Rund 75 % des Umsatzes entfallen auf Einzelverkäufe, die 17,23 Mrd. € beitragen; nur 5 % weniger als im Vorjahr. Die Zahl großvolumiger Deals im dreistelligen Millionenbereich ist von 37 (2015) auf 26 gesunken, wodurch das zu geringe Angebot belegt wird. Trotzdem gab es eine Reihe außergewöhnlicher Transaktionen. Hierzu gehören etwa die Verkäufe der Objekte Commerzbank Tower und TaunusTurm in Frankfurt sowie der Highlight Towers in München. Paketverkäufe kommen auf gut 5,79 Mrd. € was einem Plus von 5 % entspricht. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei knapp 46 % und damit auf Vorjahresniveau.
An den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) verlief die Entwicklung ähnlich. Mit 17,53 Mrd. € wurde das Vorjahresergebnis um gut 3 % verfehlt. Rund drei Viertel des Umsatzes entfallen auf diese Metropolen. In den einzelnen Städten stellt sich die Situation aber differenziert dar. An die Spitze gesetzt hat sich Frankfurt mit 5,12 Mrd. € (+13 %), gefolgt von München mit 4,53 Mrd. € (+13 %). Auch Hamburg konnte deutlich zulegen (+19 %) und komplettiert mit 2,87 Mrd. € das Führungstrio. Der Shootingstar der letzten Jahre, Berlin, büßte dagegen 47 % ein und landet mit 2,38 Mrd. € diesmal nur auf Rang vier: Gerade hier fehlte es an Angebot, insbesondere im Core-Segment. Den höchsten Zuwachs verzeichnete Köln mit +27 % auf 1,41 Mrd. €, wohingegen in Düsseldorf (1,23 Mrd. €) 24 % weniger investiert wurden.
Standorte außerhalb der Big Six verzeichneten einen Anstieg um 16 % und kommen auf 3,69 Mrd. €. Zu berücksichtigen ist aber, dass rund ein Viertel hiervon auf Stuttgart entfällt, wo erneut ein sehr gutes Resultat erzielt wurde. An B-Standorten über 250.000 Einwohner wurden 2,67 Mrd. € umgesetzt (+13 %) und in Städten zwischen 100.000 und 250.000 Einwohner 789 Mio. € (+61 %). Kleinere Standorte waren mit 230 Mio. € (-32 %) kaum im Fokus. Der immer wieder angeführte Trend zu B-Standorten lässt sich mit diesen Zahlen auch für 2016 nicht untermauern.
Die Verteilung des Umsatzes über die einzelnen Größenklassen zeigt sich 2016 ausgesprochen stabil. Rund die Hälfte des Transaktionsvolumens entfällt auf große Deals über 100 Mio. €. Aber auch alle übrigen Kategorien tragen erheblich zum Gesamtergebnis bei. Den stärksten Zuwachs (+18 %) verzeichneten Deals zwischen 10 und 25 Mio. €.
Insgesamt kommen vier Investorengruppen auf zweistellige Umsatzanteile und tragen insgesamt zwei Drittel zum Ergebnis bei. Angeführt wird die Rangliste von Equity/Real Estate Funds mit einem Anteil von 22 %. Hier schlägt sich insbesondere der Ankauf des Office First-Portfolios nieder. Auf den weiteren Plätzen folgen Spezialfonds (17 %), Pensionskassen (14 %) sowie Investment Manager (knapp 13 %).
Das große Investoreninteresse bei gleichzeitig begrenztem Angebot hat die Renditen weiter sinken lassen. In den letzten zwölf Monaten haben die Spitzenrenditen in den großen Städten durchschnittlich um fast 55 Basispunkte nachgegeben. Am teuersten sind München und die Hauptstadt, die im letzten Quartal aufgeschlossen hat. Aktuell sind hier jeweils 3,30 % anzusetzen. Auf Rang drei folgt Hamburg mit 3,40 %, vor Frankfurt mit 3,80 %. Nur unwesentlich günstiger sind die rheinischen Metropolen Düsseldorf und Köln mit 3,85 %.
Perspektiven
„Aus heutiger Sicht deutet alles darauf hin, dass auch 2017 ein ausgesprochen erfolgreiches Investmentjahr wird. Das Investoreninteresse ist unverändert hoch und das erste Quartal 2017 wird aufgrund einer Vielzahl bereits kurz vor dem Abschluss stehender Deals vermutlich eines der besten der letzten zehn Jahre werden. Hierbei spielen auch die guten Büroflächenumsätze und rückläufigen Leerstände eine wichtige Rolle. Im wahrscheinlichsten Szenario gehen wir deshalb davon aus, dass ein ähnliches Ergebnis wie 2016 erzielt werden kann, wobei das letztendliche Volumen auch vom verfügbaren Angebot abhängen wird. Auch bei den Renditen ist ein weiteres, leichtes Nachgeben nicht auszuschließen“, so Sven Stricker.