Mit einem Transaktionsvolumen von gut 1,87 Mrd. € erzielte der Logistikmarkt im ersten Halbjahr das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis. Lediglich in den ersten sechs Monaten 2014 war das Resultat noch besser. Der bereits sehr gute Vorjahresumsatz konnte noch einmal um gut 18 % getoppt werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Wie gut sich die erste Jahreshälfte im langfristigen Vergleich darstellt zeigt sich auch daran, dass der zehnjährige Durchschnitt um mehr als 55 % überboten wurde. Der seit gut drei Jahren zu beobachtende Bedeutungszuwachs der Assetklasse Logistik hält nicht nur an, sondern scheint sogar noch an Fahrt zu gewinnen“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Waren es zu Beginn vielfach noch ausgewählte Anleger, die vorher in anderen, vor allem angelsächsischen Ländern Erfahrungen mit Logistik-Investments gesammelt hatten, ist die Investorenbasis mittlerweile sehr breit aufgestellt.“ Erfreulich ist auch, dass sich der Umsatzzuwachs insbesondere bei Einzeltransaktionen vollzogen hat (+34 %) und nicht nur auf wenigen großen Paketverkäufen basiert.
Noch besser als das bundesweite Volumen hat sich der Umsatz an den deutschen Top-Standorten entwickelt. Mit 504 Mio. € wurde der Vorjahreswert um knapp 46 % gesteigert. Dies ist das drittbeste Ergebnis der letzten 15 Jahre. Allerdings gab es zwischen den Standorten wieder erhebliche Unterschiede, wofür vor allem das jeweils verfügbare Angebot verantwortlich ist. An die Spitze gesetzt hat sich der Münchener Markt, wo sich das Resultat mit 144 Mio. € vervierfacht hat. Auf den Podiumsplätzen liegen außerdem Hamburg mit 111 Mio. € (+83 %) und Berlin mit 99 Mio. € (-24 %). Einen Zuwachs verzeichnete darüber hinaus noch Frankfurt mit 56 Mio. € (+31 %). Demgegenüber mussten Düsseldorf mit 50 Mio. € (-24 %), Köln mit knapp 13 Mio. € (-52 %) sowie Leipzig mit 30 Mio. € (-12 %) Umsatzeinbußen hinnehmen.
Auch wenn der Anteil großer Deals über 100 Mio. €, bei denen es sich um drei Portfolios handelt, mit knapp 30 % am höchsten ausfällt, war vor allem im kleinteiligen und mittleren Marktsegment bis 50 Mio. € eine rege Nachfrage zu verzeichnen. Hier wurden rund 60 % des Transaktionsvolumens umgesetzt. Bemerkenswert ist auch der Anteil der kleinsten Größenklasse bis 10 Mio. €, die auf einen Umsatzanteil von fast 14 % kommt. Die zweitgrößte Klasse von 50 bis 100 Mio. € trägt weitere 10 % zum Ergebnis bei. Insgesamt unterstreicht diese Verteilung das große Interesse unterschiedlicher Anlegertypen und die breite Nachfragebasis.
Drei Investorentypen besonders aktiv – Spitzenrenditen vorerst stabil
Gut die Hälfte des Umsatzes (51 %) entfällt auf drei besonders aktive Käufergruppen. Mit gewissem Abstand führen Immobilien AGs/REITs (23,5 %) die Liste der Anleger an. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Equity/Real Estate Funds und Spezialfonds mit jeweils rund 14 %. Größere Umsatzbeiträge leisteten darüber hinaus noch Projektentwickler (9 %), Corporates (knapp 9 %) sowie Investment Manager und Versicherungen mit jeweils zwischen 6 und 7 %. Bemerkenswert ist darüber hinaus, dass auch die übrigen Investorentypen, die in der Sammelkategorie Sonstige zusammengefasst wurden, noch mit über 18 % am Gesamtumsatz beteiligt sind. Auch hier zeigt sich noch einmal das breite Spektrum der aktuell am Markt vorhandenen Nachfrage.
Mit einem Umsatzanteil von rund 57 % haben deutsche Investoren etwas mehr angelegt als ausländische Anleger. Deren Anteil fällt mit 43 % aber deutlich höher aus als im Durchschnitt der gewerblichen Investments im ersten Halbjahr. Im Portfoliobereich waren sie mit 68 % sogar aktiver als heimische Anleger. Anders stellt sich die Situation bei Einzelverkäufen dar, hier kommen sie lediglich auf 26 %. Den stärksten Kapitalzufluss gab es von nordamerikanischen Käufern, die fast 29 % zum Umsatz beitrugen und überwiegend Pakete gekauft haben. Europäische Investoren zeichnen für 13,5 % verantwortlich. Alle übrigen Regionen spielten bislang nur eine untergeordnete Rolle.
Nach der sehr deutlichen Yield Compression im letzten Jahr haben sich die Logistikrenditen im ersten Halbjahr 2016 zunächst auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Der Durchschnitt der Spitzenrenditen an den großen Standorten ist somit unverändert bei 5,36 %. Teuerster Standort bleibt damit München mit 5,20 %. Im Vergleich zu anderen Assetklassen liegen die Spitzenrenditen der einzelnen Standorte dichter beieinander. Demzufolge liegen gleich vier Marktgebiete (Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln) mit jeweils 5,25 % auf dem zweiten Rang. In Berlin sind 5,40 % anzusetzen. Am günstigsten bleibt Leipzig mit 5,90 %.
Perspektiven
„Die Nachfrage nach Logistik-Investments ist ungebrochen hoch. Gerade ausländische Investoren sind weiterhin sehr aktiv, insbesondere im Portfoliosegment. Zunehmend rücken dabei auch pan-europäische Pakete in den Blickpunkt. Vor diesem Hintergrund spricht aus heutiger Sicht alles dafür, dass auch im zweiten Halbjahr ein hohes Transaktionsvolumen deutlich über dem langjährigen Schnitt zu erwarten ist. Grundsätzlich besteht eine sehr gute Chance, zum dritten Mal hintereinander die 4-Mrd.-€-Schwelle zu übertreffen. Nicht ganz auszuschließen ist aber, dass sich das begrenzte Angebot an modernen, großvolumigen Objekten etwas limitierend auswirken könnte“, prognostiziert sagt Hans-Jürgen Hoffmann.
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