In den ersten drei Quartalen 2018 wurden bundesweit gut 42,8 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Gegenüber dem Vorjahresergebnis wurde der Umsatz noch einmal um über 8 Prozent gesteigert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Mit gut 31,1 Milliarden Euro neues Rekordergebnis bei Einzeldeals (+11 %)
- Transaktionsvolumen von insgesamt gut 42,8 Milliarden Euro
- Zweitbester Investmentumsatz aller Zeiten in den ersten drei Quartalen
- Auch Paketverkäufe legen auf 11,7 Milliarden Euro zu (+2 %)
- Büro-Investments setzen sich mit 44 Prozent erneut an die Spitze
- Spitzenrenditen im mehreren Städten weiter gesunken
- Knapp 1.300 erfasste Transaktionen
- Anteil ausländischer Käufer bei rund 40 Prozent
„Mit einem Investmentumsatz von gut 42,8 Milliarden Euro konnte das sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um über 8 Prozent gesteigert werden. Noch mehr investiert wurde in den ersten drei Quartalen lediglich 2007, allerdings getrieben durch sehr viele großvolumige Portfolioverkäufe. In Einzelobjekte wurde dagegen noch nie so viel angelegt: Mit gut 31,1 Milliarden Euro konnte die erst im letzten Jahr aufgestellte Bestmarke erneut um 11 Prozent übertroffen werden. Beim Investoreninteresse ist also von einem Rückgang bislang nichts zu spüren. Auch leicht gesenkte Prognosen für die zukünftige BIP-Entwicklung und eine ganze Reihe globaler Krisenherde können daran nichts ändern. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass selbst bei einem etwas geringeren Wachstum die Arbeitslosigkeit weiter sinken dürfte, wie die aktuell veröffentlichten Zahlen bestätigen, und die Nachfrage auf den Nutzermärkten hoch bleiben wird. Die Mieten werden sich demzufolge auch in den nächsten Jahren positiv entwickeln, sodass sich Wertsteigerungspotenziale ergeben. Das unverändert hohe Engagement der Anleger ist vor diesem Hintergrund nachvollziehbar und rational. Da gleichzeitig mögliche externe Schocks aufgrund von außer Kontrolle geratenen Krisenherden nicht voraussagbar sind und sich damit auch nicht als Basisszenario für wirtschaftliches Handeln eignen, ist es letztendlich keine Überraschung, dass die Märkte weiterhin von einer großen Dynamik geprägt sind. Daran wird sich auch im letzten Quartal des Jahres nichts ändern“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Die mit Abstand beliebteste Assetklasse sind nach wie vor Büroimmobilien, die auf gut 18,7 Milliarden Euro und damit auf einen Anteil von 44 Prozent am Gesamtumsatz kommen. Hierzu haben mit 17,28 Milliarden Euro in erster Linie Einzeltransaktionen beigetragen, die einen neuen Rekord aufgestellt und noch einmal um knapp 16 Prozent zugelegt haben. Diese Entwicklung wurde nicht zuletzt durch mehrere großvolumige Deals mit Hochhäusern in Frankfurt vorangetrieben, wozu unter anderem die Verkäufe der Objekte Gallileo, Garden Tower, Pollux oder OmniTurm gehören. Auf Platz zwei folgen Einzelhandelsimmobilien, die mit knapp 8,9 Milliarden Euro fast 21 Prozent zum Resultat beisteuern. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass alleine die im Rahmen der Kaufhof/Karstadt Fusion verkauften Objekte für über 1,8 Milliarden Euro des Ergebnisses verantwortlich sind. Das Volumen mit Einzelobjekten bewegt sich mit etwa 4,95 Milliarden Euro in etwa auf Vorjahresniveau. Eine grundsätzliche Scheu der Käufer vor Retailobjekten, wie teilweise diskutiert, spiegeln diese Zahlen nicht wider, auch wenn die einzelnen Objektklassen sicherlich etwas differenziert betrachtet werden müssen. Vervollständigt wird das Führungstrio von Logistik-Investments, die auf knapp 12 Prozent (5,01 Mrd. €) kommen. Aufgrund des großen Investoreninteresses könnte in diesem Marktsegment sogar deutlich mehr umgesetzt werden, wenn ein ausreichendes Angebot verfügbar wäre. Auch Hotels, deren Anteil sich auf fast 7 Prozent beläuft, erreichen erneut ein außergewöhnlich gutes Ergebnis und liegen mit gut 2,9 Milliarden Euro nur knapp unter der im letzten Jahr aufgestellten Bestmarke. Bemerkenswert ist aber auch der mit gut 6 Prozent (2,6 Mrd. €) hohe Anteil von Pflegeimmobilien, die sich zunehmend zu einer wichtigen Assetklasse entwickeln, für die sich immer mehr Anleger interessieren. Auch in diesem Trend kommt zum Ausdruck, dass Investoren bereit sind, sich auch neue Märkte zu erschließen, da sie an die grundsätzliche und nachhaltige Stabilität Deutschlands glauben.
Bereits in den ersten neun Monaten des Jahres konnten 61 Einzelverkäufe im dreistelligen Millionenbereich registriert werden. Besonders profitiert haben davon München und Frankfurt mit jeweils 15 Verkäufen sowie Berlin mit 11 Transaktionen. Aber auch an den übrigen A-Standorten wurde eine Vielzahl großvolumiger Deals getätigt. Portfolios tragen rund 11,7 Milliarden Euro zum Umsatz bei und legen um knapp 2 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert zu. Auch wenn sich der Karstadt/Kaufhof Deal überproportional niederschlägt, ist es ein im langfristigen Vergleich sehr gutes Ergebnis, das rund 70 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt liegt.
Das Engagement ausländischer Investoren liegt auch zum Ende des dritten Quartals relativ stabil bei 40 Prozent. Gegenüber dem Vorjahreswert bedeutet dies einen Rückgang um etwa sieben Prozentpunkte. Auch absolut betrachtet hat sich das von ihnen investierte Volumen leicht verringert. Dies ist allerdings nicht als nachlassendes Interesse zu interpretieren, da der Anteil nicht zuletzt aufgrund des vorhandenen Angebots im großvolumigen Portfoliosegment häufig etwas schwankt. Am aktivsten waren europäische Käufer, die auf 19,5 Prozent kommen, gefolgt von nordamerikanischen Anlegern, die knapp 10 Prozent zum Resultat beisteuern. Mit fast 5 Prozent liegen asiatische Investoren auf Rang drei und platzieren sich damit knapp vor Käufern aus dem Nahen Osten, die über 4 Prozent erreichen.
„Profitiert haben vor allem auch die großen deutschen A-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, die aufgrund ihrer guten Zukunftsperspektiven und spürbar wachsenden Bevölkerung für die Mehrheit der Anleger immer noch die erste Wahl darstellen, insbesondere bei Büro-Investments. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 26,2 Milliarden Euro haben sie nicht nur das bereits außergewöhnlich gute Vorjahresergebnis um knapp 27 Prozent übertroffen, sondern wieder einen neuen Rekord aufgestellt“, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Unangefochtener Spitzenreiter ist Frankfurt mit 6,8 Milliarden Euro (+78 %). Neben den bereits erwähnten Hochhausverkäufen haben weitere prominente Abschlüsse wie beispielsweise das ehemalige Polizeipräsidium oder das Junghof Plaza zu diesem neuen Allzeithoch beigetragen. Auf den Plätzen zwei und drei folgen dicht beieinander München mit 4,9 Milliarden Euro (+21 %) und Berlin mit 4,83 Milliarden Euro (-19 %). Auch wenn die Hauptstadt den Vorjahresrekord nicht knacken konnte, stellt es trotzdem das mit Abstand zweitbeste Resultat dar und untermauert die Attraktivität Berlins. Gerade hier fehlt es zunehmend an Angebot, um die sehr große Nachfrage ausreichend zu bedienen. Auch in München wurde der aktuelle Umsatz bislang nur einmal übertroffen, genauso in Hamburg (4,02 Milliarden Euro; +86 %). Damit wird das Quartett der Städte mit mehr als vier Milliarden Euro Transaktionsvolumen vervollständigt. Eine neue Bestmarke wurde mit 2,85 Milliarden Euro (+47 %) auch in Düsseldorf erzielt, wo ebenfalls einige Großtransaktionen, wie die Metro-Zentrale oder das RWI4, zu verzeichnen waren. Und auch in Stuttgart bedeuten die knapp 1,55 Milliarden Euro einen neuen Top-Wert. Im Vorjahresvergleich legt die Schwabenmetropole um 39 Prozent zu. Knapp 21 Prozent weniger wurde dagegen in Köln umgesetzt, wo etwa 1,3 Milliarden Euro investiert wurden. Gerade die Domstadt leidet unter einem zu geringen Angebot, vor allem an modernen, großvolumigen Objekten. Dennoch ist dies ein im langjährigen Vergleich sehr gutes Ergebnis.
„Das unverändert große Investoreninteresse spiegelt sich auch in der Renditeentwicklung wider. Gerade an den A-Standorten außerhalb der vier Top-Städte haben die Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte noch einmal nachgegeben. Dies betrifft Düsseldorf, wo mittlerweile 3,25 Prozent anzusetzen sind, genauso wie Stuttgart mit 3,30 Prozent und Köln mit 3,35 Prozent. Der bisher alleinige Spitzenreiter Berlin muss sich diese Position aktuell mit München teilen, wo die Spitzenrendite auch noch einmal um 10 Basispunkte auf jetzt ebenfalls 2,90 Prozent gesunken ist. Noch keine Bewegung war im dritten Quartal in Frankfurt und Hamburg zu verzeichnen, wo weiterhin 3,15 Prozent notiert werden“, ergänzt Zorn.
„Da das Transaktionsvolumen bislang im gesamten Jahresverlauf auf stabil hohem Niveau liegt, spricht alles dafür, dass sich der Trend auch im Schlussquartal fortsetzen wird. Dies gilt umso mehr, wenn man berücksichtigt, wie viele prominente Objekte sich aktuell gerade in Verhandlung befinden. Vor dem Hintergrund erscheint eine Erhöhung der Prognose auf einen Investmentumsatz zwischen 55 und 60 Milliarden Euro im Gesamtjahr aus aktueller Sicht angemessen, auch wenn sich vermutlich einige Großtransaktionen bis ins erste Quartal des nächsten Jahres hinziehen werden. Auch für den Jahrsauftakt stehen damit alle Ampeln bereits heute auf Grün. Bei der weiteren Entwicklung der Spitzenrenditen sind im letzten Quartal des Jahres aller Wahrscheinlichkeit nach noch einmal leicht sinkende Werte an den wichtigsten deutschen Investmentstandorten zu erwarten“, fasst Bienkowski die Aussichten zusammen.
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