Auch wenn der Düsseldorfer Büromarkt mit einem Flächenumsatz von insgesamt 291.000 m² knapp 10 % hinter dem sehr guten Resultat des vergleichbaren Vorjahreszeitraums zurückbleibt, erreicht er dennoch eine Bilanz oberhalb des 10-jährigen Mittelwerts. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Zusammengenommen 264.000 m² (91 %) wurden dabei im Stadtgebiet und 27.000 m² in der Peripherie umgesetzt. „Entscheidend hierzu beitragen konnten nicht zuletzt zahlreiche Großabschlüsse im Segment über 5.000 m² und vereinzelt sogar deutlich über 10.000 m², die für fast ein Drittel des Ergebnisses verantwortlich zeichneten. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang unter anderem die Projektentwicklungen für die Banken und Finanzdienstleister HSBC Trinkhaus über 20.000 m², Creditreform über 14.000 m² und das Bankhaus Lampe über 13.000 m². Somit verwundert es auch nicht, dass moderne Flächen mit einem Umsatz von 146.000 m² einen neuen Rekord erzielten“, sagt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter.
Während Banken und Finanzdienstleister in der Vergangenheit zumeist einstellige Umsatzanteile verbuchten, setzen sie sich nach den ersten drei Quartalen mit stolzen 19 % an die Spitze der Branchenverteilung. Zurückzuführen ist dieses Ergebnis vor allem auf die drei vorgenannten großvolumigen Verträge der Unternehmen aus der Finanzbranche. Von der Führungsposition auf den zweiten Rang verwiesen wurden dagegen die sonstigen Dienstleistungen (fast 15 %), die sich wiederum knapp vor die IuK-Technologien (knapp 14 %) schieben. Nennenswerte Umsatzanteile entfallen darüber hinaus auf Beratungsgesellschaften und den Handel mit jeweils etwa 9 % sowie Medien und Werbung (gut 7 %). Die Attraktivität des Düsseldorfer Markts für unterschiedliche Nutzergruppen unterstreicht auch die Sammelkategorie Sonstige mit deutlich über einem Viertel des Umsatzes.
Seit 2014 hat sich der Leerstand im Düsseldorfer Marktgebiet kontinuierlich um insgesamt gut 8 % auf 906.000 m² verringert. In den letzten 12 Monaten fiel der Leerstandsabbau mit 1 % jedoch relativ moderat aus. Im Stadtgebiet war im gleichen Zeitraum allerdings ein Rückgang um 8 % auf 548.000 m² zu beobachten. Die aus Marktgesichtspunkten besonders wichtigen modernen Leerstände sind am signifikantesten gesunken: Mit 217.000 m² haben sich die kurzfristig verfügbaren Flächen mit hochwertigem Ausstattungsstandard um 15 % im Vorjahresvergleich reduziert. Analog zu diesen Entwicklungen hat auch die Leerstandquote geringfügig auf 9,7 % nachgegeben, während sie im Stadtgebiet bei nur noch 7 % notiert.
Auch die zweite Angebotskomponente der Flächen im Bau nimmt leicht ab: Innerhalb von zwölf Monaten hat sie sich um gut 6 % auf 236.000 m² reduziert. Konstant stellt sich dagegen die Entwicklung der hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen dar, die sich auf 55.000 m² summieren. Gut 23 % des Bauvolumens sind bisher noch nicht vorvermietet. Vergleichbar mit dem Vorjahr ist zudem die Bauaktivität im Stadtgebiet: Im größten Umfang erweitert wird der Flächenbestand hierbei in den Büromarktzonen Medienhafen (61.500 m²) und Friedrichstadt (60.500 m²), aber auch in den Cityzonen (37.500 m²).
Nachdem die Spitzenmiete im Laufe des Jahres 2016 leicht um etwa 2 % auf 26,50 €/m² angezogen hat, zeigt sie sich in den ersten drei Quartalen 2017 bisher stabil. Sie wird nach wie vor in Top-Citylagen für gut ausgestattete, hochwertige Büroflächen erzielt. Auf der Teilmarktebene sind dagegen in den meisten der Düsseldorfer Büromarktzonen steigende Tendenzen der Höchstmieten zu beobachten.
Perspektiven
„Aus heutiger Sicht spricht alles für eine auch im Schlussquartal lebhafte Nachfrage. Sowohl das robuste konjunkturelle Umfeld als auch die vorliegenden Gesuche deuten auf ein Jahresergebnis hin, dass sich im Bereich der 400.000-m²-Schwelle einordnet und somit in der langjährigen Betrachtung erneut überdurchschnittlich ausfallen dürfte. Vor dem Hintergrund der insgesamt positiven Marktentwicklung ist ein Anstieg der Top-Miete nicht auszuschließen“, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.
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