Bundesweit wurden im ersten Halbjahr 3 Mrd. € in Logistikimmobilien investiert. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Rückgang um knapp 47 %, was auf den ersten Blick dramatisch klingt. Bei der Analyse ist aber zu berücksichtigen, dass der im Vorjahr aufgestellte Rekord durch einige außergewöhnlich große Portfoliotransaktionen ausgelöst wurde, wie etwa der Verkauf von Hansteen für knapp 1 Mrd. € oder die Veräußerung von Logicor, der Logistikplattform von Blackstone. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Dass es sich hierbei um eine Sondersituation gehandelt hat, zeigt sich daran, dass der aktuelle Umsatz trotz des Rückgangs das mit Abstand zweitbeste Ergebnis aller Zeiten darstellt und den zehnjährigen Durchschnitt um zwei Drittel übertrifft. Der positive Trend bei Logistik-Investments hat sich demzufolge grundsätzlich auch in der ersten Jahreshälfte 2018 fortgesetzt. Unterstrichen wird diese Aussage durch die Tatsache, dass bei Einzeltransaktionen mit 1,64 Mrd. € eine neue Bestmarke aufgestellt wurde, wohingegen das Investitionsvolumen im Portfoliosegment um fast 70 % niedriger ausfiel“, betont Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Der erheblich niedrigere Umsatz mit Paketverkäufen spiegelt sich auch an den großen Standorten wider, wo ein Investmentumsatz von 983 Mio. € registriert wurde. Der Rückgang fällt mit 24 % aber spürbar geringer aus, als bundesweit. Auch für die Top-Agglomerationen ist dies das zweitbeste Resultat aller Zeiten. Am meisten angelegt wurde in Berlin mit 259 Mio. € (+195 %), gefolgt von München mit 191 Mio. €. In der bayerischen Landeshauptstadt fällt das Volumen damit 45 % geringer aus, da hier im letzten Jahr ein neuer Rekord aufgestellt wurde. Vervollständigt wird das Führungstrio von Hamburg, wo 149 Mio. € erfasst und das Ergebnis um über ein Drittel gesteigert wurde. Nahezu gleichauf liegen Stuttgart (115 Mio. €; +17 %), Düsseldorf (113 Mio. €; -39 %) und Frankfurt (112 Mio. €; -55 %). Spürbar weniger investiert wurde auch in Köln (29 Mio. €; -84 %) und Leipzig (16 Mio. €; -65 %).
Da weniger Großdeals im dreistelligen Millionenbereich getätigt wurden, verteilt sich der Umsatz homogener über alle Größenklassen als im Vorjahr. Zwar liegen Verkäufe über 100 Mio. € mit gut 41 % immer noch an der Spitze, ihre Dominanz fällt aber geringer aus. Nahezu gleiche Anteile steuern die drei Kategorien zwischen 10 und 100 Mio. € bei, die sich jeweils zwischen 15 und 19 % bewegen. Fast verdreifacht hat sich auch der relative Anteil kleinerer Deals bis 10 Mio. € (9 %), wodurch das insgesamt lebhafte Marktgeschehen unterstrichen wird.
Drei Käufergruppen mit zweistelligen Anteilen, ausländische Anleger erneut in Führung
Insgesamt kommen drei Käufergruppen auf zweistellige Umsatzanteile. Klar in Führung liegen Immobilien AGs, deren Anteil sich auf knapp 37 % beläuft. Verantwortlich hierfür sind in erster Linie zwei größere Portfolioverkäufe im mittleren dreistelligen Millionenbereich. Auf dem zweiten Platz finden sich Investment Manager, die fast 15 % zum Ergebnis beisteuern. Komplettiert wird das Spitzentrio von Spezialfonds, die für rund 13 % verantwortlich zeichnen. Damit tragen alleine diese drei Investorentypen knapp zwei Drittel zum Gesamtumsatz bei. Größere Anteile entfallen darüber hinaus noch auf Equity/Real Estate Funds (8 %), Corporates (7 %), Pensionskassen (6,5 %) sowie Projektentwickler (5 %).
Traditionell wird das Marktsegment der Logistik-Investments stark durch ausländische Investoren bestimmt. Daran hat sich auch im ersten Halbjahr 2018 nichts geändert. Rund zwei Drittel des Umsatzes entfällt auf diese Investorengruppe. Damit wird der entsprechende Vorjahreswert (80 %) zwar deutlich unterschritten, trotzdem ist die Bedeutung ausländischer Anleger spürbar größer als im gesamten gewerblichen Investmentmarkt. Bemerkenswert ist, dass sich asiatische Käufer mit einem Drittel an die Spitze gesetzt haben. Gerade sie sind in der Regel an großen Transaktionen (oft auch paneuropäisch) interessiert. Den Silberplatz belegen nordamerikanische Anleger, die auf gut 15 % kommen und sich damit vor den europäischen Investoren (12 %) platzieren.
Spitzenrenditen im vergangenen Jahr deutlich gesunken
Die unverändert große Nachfrage nach Logistik-Investment, nicht zuletzt durch ausländische Käufer, die in dieser Assetklasse international schon länger aktiv sind, hat die Preise in den vergangenen zwölf Monaten weiter deutlich steigen lassen. Dies gilt sowohl für die Top- als auch für die Durchschnittsrenditen. Die Netto-Spitzenrenditen der großen Logistikhubs haben im Schnitt noch einmal um rund 50 Basispunkte nachgegeben. Aktuell sind an den großen A-Standorten Werte von etwa 4,40 % anzusetzen.
„Die breite Investorenpalette, die an Logistik-Investments Interesse zeigt, wird nicht nur den Wettbewerb um die begrenzte Anzahl an Core-Produkten hochhalten, sondern auch dafür sorgen, dass sich das lebhafte Investmentgeschehen der ersten sechs Monate im zweiten Halbjahr fortsetzen dürfte. Die langfristigen Perspektiven der Logistiksparte sprechen dafür, dass sich das in den letzten Jahren erreichte Niveau bei Logistiktransaktionen zukünftig weiter verfestigen sollte. Für das Gesamtjahr 2018 zeichnet sich demzufolge erneut ein überdurchschnittliches Investitionsvolumen ab, das nicht nur klar über dem zehnjährigen Schnitt liegen wird, sondern voraussichtlich auch das zweitbeste jemals registrierte Resultat darstellen dürfte“, prognostiziert Christopher Raabe.
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