Nachdem der deutsche Logistik-Investmentmarkt 2014 ein beeindruckendes Rekordergebnis verzeichnete, hat er dieses im vergangenen Jahr sogar noch einmal deutlich übertroffen. Rund 4,65 Mrd. € wurden bundesweit in den letzten zwölf Monaten in Logistik- und Light-Industrial-Objekte investiert, womit das Vorjahresresultat um knapp 10 % getoppt wurde. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Der langjährige Durchschnitt wird sogar um stolze 86 % überflügelt“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dabei steigerten sich die quartalsweisen Transaktionsvolumina stetig. Nach einem eher moderaten Start (Q1: 499 Mio. €) und zwei bereits guten Quartalen (Q2: 1,09 Mrd. €, Q3: 1,10 Mrd. €), sorgten die letzten drei Monaten mit knapp 2 Mrd. € für einen fulminanten Endspurt. Insgesamt wurden sowohl bei Einzeldeals als auch bei Portfolios so hohe Werte wie noch nie registriert: Mit rund 2,18 Mrd. € entfallen knapp 47 % des Gesamtumsatzes auf Paketverkäufe, Single-Investments kommen auf rund 2,47 Mrd. €.
Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich zeichnen für 39,5 % des Umsatzes verantwortlich und führen die Größenklassen noch deutlicher an als im Vorjahr. Die weiteren Anteile verteilen sich im vergangenen Jahr stärker als in 2014 auf die übrigen Kategorien. Knapp ein Fünftel entfällt auf die zweitgrößte Klasse von 50 bis 100 Mio. €. Anteile verloren haben hingegen die beiden mittleren Segmente von 10 bis 25 Mio. € mit nun knapp 16 % und 25 bis 50 Mio. € mit gut 14 %. Erfreulicherweise kommen Investitionen unter 10 Mio. € mit fast 11 % auf ein gutes Ergebnis, welches für eine rege Marktnachfrage spricht.
Spezialfonds bei den Käufern vorn
Die Investments nach Käufern zeigen sich recht breit verteilt, was für eine breite Nachfragebasis unterschiedlicher Investoren mit verschiedenen Risikoprofilen spricht. Etwas mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens wurde von den drei führenden Investorengruppen umgesetzt, die sich in anderer Reihenfolge bereits im Vorjahr an dieser Position befanden. An die Spitze setzten sich Spezialfonds, die mit gut einem Fünftel den größten Anteil beitrugen. Sie waren sowohl bei Einzelinvestments als auch bei den Portfolios aktiv. Danach folgen Investment/Asset Manager mit knapp 17 %, die ihre Führungsposition aus dem letzten Jahr abgeben. Den Bronzerang belegen Equity/Real Estate Funds mit 13,5 %, die ebenfalls einen Platz abrutschen. Bereits im einstelligen Bereich liegen die Immobilien AGs/REITs mit gut 9 %. Der Anteil ausländischer Investoren ist im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen und liegt bei knapp 58 %, was aber immer noch ein hoher Wert ist.
Die einzelnen Ballungsräume zeigen eine sehr heterogene Entwicklung, steuern aber mit gut 26 % einen nahezu identischen Anteil wie 2014 zum Gesamtumsatz bei. Den größten Sprung macht Hamburg, wo eine Steigerung um fast 73 % verzeichnet wurde. Mit rund 442 Mio. € wurde hier wie auch im vergangenen Jahr das höchste Ergebnis erzielt. München zeigt sich als zweitstärkster Standort und kommt dank eines spürbaren Plus von fast 48 % auf gut 204 Mio. €. Es folgen Berlin mit einem Volumen von knapp 149 Mio. € (-21 %) sowie Düsseldorf mit rund 134 Mio. € (-16 %) und Frankfurt mit 130 Mio. € (-19 %). Die stärksten Einbußen wurden in Köln registriert, wo sich das Ergebnis auf gut 76 Mio. € halbiert hat. Leipzig konnte sich auf fast 84 Mio. € steigern (+6 %).
Spitzenrenditen gesunken
Das hohe Investoreninteresse an Logistikimmobilien spiegelt sich auch in den übergreifend an allen Ballungsräumen gesunkenen Spitzenrenditen wider. Im Vergleich zum Ende des Vorjahres wurde an den sieben Standorten ein Rückgang von im Schnitt 100 Basispunkten registriert. Am teuersten bleibt weiterhin München mit einer Netto-Spitzenrendite von 5,20 %. Gleichauf bei 5,25 % liegen mit Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln gleich vier der großen Märkte. In Berlin sind mittlerweile 5,40 % anzusetzen. Der günstigste Standort ist weiterhin Leipzig, der mit 5,90 % nun auch unter die 6-%-Marke gefallen ist.
Positive Aussichten
„Ein unverändert niedriges Zinsniveau in Verbindung mit günstigen Finanzierungsbedingungen und fehlenden Anlagealternativen stellen ein nach wie vor attraktives Umfeld für Investitionen dar. Hinzu kommt die gute Kapazitätsauslastung im Logistiksektor, so dass auch 2016 eine gleich hohe, vermutlich aber noch leicht zunehmende Nachfrage zu erwarten ist. Dies gilt gleichermaßen für nationale als auch internationale Investoren. Ob erneut ein Ergebnis auf Vorjahresniveau erzielt werden kann, hängt weniger von der Nachfrageseite als vielmehr von einem ausreichenden Angebot ab. Aktuell deutet aber sehr viel darauf hin, dass zumindest erneut ein deutlich überdurchschnittliches Transaktionsvolumen registriert werden kann. Vor diesem Hintergrund ist auch ein weiteres leichtes Nachgeben der Renditen, trotz der bereits erfolgten umfangreichen Anpassungen, wahrscheinlich“, fasst Hans-Jürgen Hoffmann zusammen.
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