In den ersten drei Quartalen 2018 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München gut 2,86 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Der im letzten Jahr aufgestellte Rekordumsatz wurde lediglich um 2,5 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Zweitbeste Zwischenbilanz aller Zeiten; nur 2,5 % unter dem Vorjahresrekord
- Leerstandsabbau setzt sich unverändert fort; minus 17 % über alle Standorte
- Mietpreisanstiege auf breiter Front; Spitzenmiete steigt im Schnitt um gut 5 %, Durchschnittsmieten legen sogar um knapp 7,5 % zu
- Perspektiven 2018: Erneut sehr hoher Flächenumsatz und anhaltend steigende Mieten
„Auch im dritten Quartal konnten die deutschen Büromärkte das hohe Nachfrageniveau des ersten Halbjahres halten. Bis Ende September 2018 wurde ein Flächenumsatz von gut 2,86 Mio. m² registriert. Dies ist das zweitbeste Resultat aller Zeiten, das nur 2,5 % unter der im letzten Jahr aufgestellten Bestmarke liegt“, erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of National Office Advisory. „Die entscheidenden Rahmenbedingungen für eine positive Entwicklung der Büromärkte sind weiterhin intakt. Die deutsche Wirtschaft wächst weiter, wenn auch voraussichtlich etwas langsamer als noch zu Anfang des Jahres erwartet und auch die Arbeitslosigkeit geht nach wie vor zurück. Dies spiegelt sich in einer unverändert hohen Nutzernachfrage wider, von der die Märkte profitieren. Potentielle Krisenherde, wie beispielsweise der Zollstreit zwischen den USA und China, finden zwar in einigen Stimmungsindikatoren ihren Niederschlag, bislang aber noch nicht im Handeln der Unternehmen“.
An den einzelnen Standorten sind aber durchaus unterschiedliche Entwicklungen zu verzeichnen. Mit Abstand am meisten wurde erneut in München umgesetzt, wo ein Ergebnis von 689.000 m² registriert wurde. Damit konnte die bayerische Landeshauptstadt nicht nur das Vorjahresresultat um fast 16 % steigern, sondern stellte auch eine neue Bestmarke auf. Dies gelang auch Frankfurt, wo ein Flächenumsatz von 477.000 m² (+3 %) ebenfalls einen neuen Rekord darstellt. Vor allem das dritte Quartal konnte mit über 200.000 m² in der Bankenmetropole überzeugen. Dritte Stadt im Bunde ist Leipzig, wo 110.000 m² (+12 %) auch ein neues Allzeithoch bedeuten und erstmals bereits nach neun Monaten die 100.000-m²-Schwelle überschritten wurde. Hinter München liegt Berlin mit einem Resultat von 575.000 m² auf Platz zwei der großen Städte. Im Vorjahresvergleich verbucht die Hauptstadt damit einen Rückgang um rund 18 %. Verantwortlich hierfür ist vor allem das nach wie vor zu geringe Flächenangebot, sodass nicht alle Gesuche umgesetzt werden konnten. Trotzdem ist es das drittbeste jemals erfasste Ergebnis. Unter einem deutlich zu geringen Angebot leidet auch Köln, wo sich der Flächenumsatz auf 201.000 m² beläuft und damit 22 % hinter dem Vorjahreswert zurückbleibt. Hier konnte bislang lediglich ein Abschluss über 10.000 m² getätigt werden. Ein starkes Resultat erzielte auch Hamburg mit 418.000 m², das lediglich 6 % niedriger liegt als die erst im letzten Jahr aufgestellte Bestmarke und den zweitbesten Umsatz aller Zeiten darstellt. In etwa auf Vorjahresniveau bewegt sich Düsseldorf mit 287.000 m² (-1 %), womit der zehnjährige Durchschnitt um rund 4 % übertroffen wurde. Die stärkste Zunahme war in Essen zu beobachten, wo mit 104.000 m² das Vorjahresergebnis um knapp 32 % gesteigert und das erste Mal seit 2013 bereits nach drei Quartalen die 100.000 m²-Hürde übertroffen wurde.
Durchschnittliche Leerstandsquote nur noch bei 4,5 %
Der Leerstandsabbau hat sich unverändert fortgesetzt. Über alle einbezogenen Standorte liegt das Leerstandsvolumen aktuell bei 4,27 Mio. m² und damit gut 17 % niedriger als noch vor einem Jahr. Der Rückgang des Angebots lässt sich in allen Städten beobachten, auch wenn er teilweise unterschiedlich stark ausfällt. Den größten Schritt machte Köln, wo der Leerstand im Jahresvergleich fast 28 % niedriger bei nur noch 213.000 m² liegt. Damit ist auch die Leerstandsrate mit 2,7 % unter die Fluktuationsreserve gefallen. In ähnlicher Größenordnung ist das Volumen in München gesunken (-27 %). Mit einem Flächenumsatz von 540.000 m² liegt die Leerstandsquote im Gesamtmarkt damit nur noch bei 2,6 % und im Stadtgebiet hat sie mit 1,8 % mittlerweile sogar die 2%-Marke nach unten durchbrochen. Aber auch in Frankfurt verringerte sich der Leerstand um 21 % auf 1,19 Mio. m², sodass die Leerstandsrate mit 7,7 % erstmals seit 15 Jahren wieder unter 8 % gefallen ist. Im CBD stehen beispielsweise nur noch rund 125.000 m² moderne Leerstände zur Verfügung und das bei einem Flächenumsatz von fast 225.000 m² alleine in den ersten drei Quartalen. Starke Rückgänge verzeichneten auch Leipzig mit fast 21 % (247.000 m²; Leerstandquote 6,6 %) und Essen mit knapp 24 % (159.000 m²; Leerstandsrate 5,1 %). In Berlin sank das Angebot um gut 17 % und erreicht aktuell 380.000 m². Die Leerstandsquote liegt in der Hauptstadt bei 2 % und spiegelt eindrucksvoll die weiterhin vorhandene Angebotsknappheit wider. Etwas geringer fiel der Rückgang mit etwa 10 % in Hamburg aus: Mit 657.000 m² stehen aber auch hier nur noch 4,7 % des Büroflächenbestands zur Verfügung, was dem niedrigsten Wert seit dem Jahr 2000 entspricht. In Düsseldorf fiel das Volumen um rund 3 % auf 881.000 m², womit die Leerstandsrate auf 9,3 % gefallen ist und wieder im einstelligen Bereich liegt.
Im unter Marktgesichtspunkten besonders wichtigen Segment der modernen Leerstände war eine noch größere Dynamik zu beobachten. Innerhalb der letzten 12 Monate gingen die Leerstände über alle betrachteten Standorte um 21 % auf nur noch 1,28 Mio. m² zurück. Das ist der niedrigste Wert der letzten 18 Jahre. Gleichzeitig verfügen damit nur noch 30 % aller Leerstände über die von den Nutzern präferierte moderne und hochwertige Ausstattungsqualität.
Mieten ziehen deutlich an
Die sehr guten Flächenumsätze bei gleichzeitig weiter sinkendem Angebot spiegeln sich auch in der Mietpreisentwicklung wider. Im Durchschnitt aller Städte haben die Spitzenmieten in den letzten 12 Monaten um gut 5 % zugelegt. Mit Ausnahme von Essen, wo der Wert mit 15 €/m² konstant geblieben ist, haben von dieser Entwicklung alle Standorte profitiert. Besonders dynamisch zeigte sich Berlin mit einem Anstieg der Höchstmiete um fast 10 % auf jetzt 34 €/m². Dieser Trend dürfte sich in der Hauptstadt auch im nächsten Jahr in ähnlicher Ausprägung fortsetzen. Deutlich zugelegt hat die Spitzenmiete aber auch in Frankfurt mit 7,5 %, wo mit 43 €/m² der höchste Wert seit 2001 erreicht wird. Nur leicht geringer fällt das Wachstum in Köln aus, wo plus 6 % auf 23 €/m² zu verzeichnen sind und gleichzeitig eine neue Rekordmarke erreicht wird. Auf gut 4 % beläuft sich der Anstieg in München mit aktuell 38,50 €/m². Auch in der bayerischen Landeshauptstadt dürfte damit das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht sein. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass in den besonders nachgefragten zentralen Lagen kaum noch moderne Büroflächen zur Verfügung stehen. Jeweils knapp 4 % Wachstum sind in Hamburg und Düsseldorf zu verzeichnen, die sich mit 27 €/m² bzw. 27,50 €/m² langsam an die 30 €/m²-Marke heranpirschen. Aber auch in Leipzig hat die Top-Miete um knapp 4 % auf 13,50 €/m² angezogen und liegt damit auf einem Niveau das bislang nur in den Jahren unmittelbar nach der deutschen Wiedervereinigung, als es nahezu kein modernes Büroflächenangebot gab, erzielt wurde. Noch stärker haben die Durchschnittsmieten zugelegt, die im Jahresvergleich über alle Standorte betrachtet um 7 % angezogen haben und damit den Trend steigender Mietpreisniveaus in allen Lagen und Marktsegmenten eindeutig unterstreichen.
Perspektiven 2018: Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten in Sicht
„Auch im letzten Quartal ist nicht von einer rückläufigen Nachfrage auszugehen. Zwar wurden die BIP-Prognosen im Vergleich zum Jahresanfang etwas zurückgenommen, das grundsätzlich stabile Wachstum wird sich aber trotzdem fortsetzen. Einher damit geht nach den neuesten Zahlen ein weiterer Abbau der Arbeitslosigkeit bei gleichzeitigem Anstieg der Beschäftigung. Damit stehen die Ampeln bei den wichtigsten Einflussfaktoren der Büromarktentwicklung weiter auf Grün. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass ein Großteil der Investitionsentscheidungen der Unternehmen bereits im Laufe des Jahres getroffen wurde und sich bereits in der konkreten Umsetzungsphase befindet. Vor diesem Hintergrund spricht alles für einen erneut sehr hohen Flächenumsatz, der voraussichtlich das zweitbeste jemals erfasste Jahresergebnis darstellen wird. Gleichzeitig sollte sich der Leerstandsrückgang auch in den letzten drei Monaten des Jahres fortsetzen, sodass sich in vielen Städten noch keine Entspannung beim gerade in den zentralen Lagen zu geringen Flächenangebot abzeichnet. Damit sind die Weichen für weitere Mietpreissteigerungen sowohl im verbleibenden Quartal 2018 als auch für 2019 gestellt“, prognostiziert Riza Demirci.
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