Mit einem Flächenumsatz von 249.000 m² im Stadtgebiet bleibt der Düsseldorfer Büromarkt im Jahr 2014 unter den Erwartungen; ein geringeres Ergebnis wurde zuletzt im Krisenjahr 2009 verzeichnet. Gegenüber 2013 wurde rund ein Drittel weniger umgesetzt. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.
Während das Vorjahr von einem sehr hohen Anteil an Großabschlüssen über 10.000 m² profitierte, war dieses Segment 2014 mit der Mitsubishi Electric Europe GmbH (18.900 m² in Ratingen Ost) mit nur einem einzigen Abschluss belegt. „Dass dennoch über das gesamte Marktgebiet betrachtet mit 325.000 m² ein ordentliches Resultat im langjährigen Schnitt erzielt wurde, liegt nicht zuletzt am vergleichsweise hohen Umsatz in der Peripherie. Hier wurde mit 76.000 m² das beste Ergebnis der vergangenen Dekade registriert“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Die Verteilung des Flächenumsatzes auf das Marktgebiet ist eher untypisch für die Landeshauptstadt. Während in den Vorjahren regelmäßig deutlich mehr als vier Fünftel des Ergebnisses auf das Stadtgebiet entfielen, hat sich dieser Anteil aktuell leicht auf drei Viertel verringert. Innerhalb des Stadtgebiets entfällt der höchste Umsatz auf den Teilmarkt Düsseldorf Nord, der mit mehreren größeren Abschlüssen wie beispielsweise von SPX/Balcke Dürr über 6.500 m² oder der Oberfinanzdirektion über 4.200 m² ein gutes Ergebnis erzielt (35.000 m²). Darüber hinaus waren auch der Kennedydamm (29.000 m²), Derendorf (27.000 m²) sowie die Citylagen CBD/Bankenviertel (26.500 m²) und die Innenstadt (25.000 m²) begehrt.
Der Blick auf die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen verdeutlicht, warum das Vorjahresergebnis so weit verfehlt wurde. Gerade im Segment der Großverträge über 10.000 m² waren herbe Einbußen zu verzeichnen, hier wurden rund 79 % weniger als im Jahr 2013 umgesetzt. Dementsprechend trägt diese in der Regel gewichtige Kategorie mit unter 6 % am wenigsten zum Ergebnis bei (-16 Prozentpunkte).
Dagegen waren gerade die kleineren Segmente stark: rund ein Viertel entfällt auf die Klasse 200-500 m² (+7 Prozentpunkte), in der zudem absolut betrachtet mehr als zuvor umgesetzt wurde. Auch in der nächstgrößeren Kategorie (500-1.000 m²) war eine gute Nachfrage zu verzeichnen, sodass hier absolut ein ähnlicher Umsatz wie vor einem Jahr erzielt wurde (knapp 21 %).
Nachfrage breit gefächert, Leerstand stabil
Wie im Vorjahr ist die Nachfrageseite recht breit aufgestellt, wenn auch mit leicht veränderter Struktur. Gleich fünf Branchengruppen kommen auf Beiträge im zweistelligen Bereich. Knapp in Führung liegen Verwaltungen von Industrieunternehmen (16 %) vor sonstigen Dienstleistungen (knapp 16 %). Beide konnten gegenüber dem Vorjahr anteilig gewinnen (+7 bzw. +5 Prozentpunkte). Auf Rang drei folgen Beratungsgesellschaften mit 13 %. Handelsunternehmen sowie Informations- und Kommunikationstechnologien runden mit jeweils etwa 11 % die Führungsriege ab. Der größte Umsatzrückgang ist bei der öffentlichen Verwaltung zu verzeichnen, die 2013 mit Hilfe der Großabschlüsse der Innen- und Wirtschaftsministerien noch den ersten Platz belegte. Sie nimmt mit aktuell nur noch 4 % eine untergeordnete Rolle ein (-15 Prozentpunkte).
Das Volumen kurzfristig verfügbarer Flächen ist im 12-Monats-Vergleich nahezu stabil geblieben und summiert sich zum Jahresende auf rund 989.000 m² im gesamten Marktgebiet. Während in den Nebenlagen und der Peripherie etwas weniger Flächen als noch im Vorjahr zur Verfügung stehen, sind in der City, den Bürozentren und dem Cityrand noch einige Flächen dazugekommen. Den größten Anstieg verzeichnet der Seestern, wo der Leerstand vor allem durch den Vodafone-Umzug um 46 % auf 124.500 m² gestiegen ist. In der Büromarktzone Düsseldorf Nord konnte zwar der Leerstand um rund 13 % auf 84.500 m² reduziert werden, dennoch gehört sie zu den Teilmärkten mit einem etwas umfangreicheren Angebot. Die Leerstandsquote ist im Stadtgebiet leicht, um 0,3 Prozentpunkte, auf 9,4 % gestiegen, im Marktgebiet bleibt sie stabil auf dem Vorjahreswert von 10,6 %.
Weiterer leichter Rückgang der Flächen im Bau, Spitzenmiete gesunken
Die Flächen im Bau sind im Jahresvergleich nochmals gesunken. Ende Dezember umfassen sie rund 159.000 m² und liegen damit ca. 10 % unter dem Vorjahreswert. Erfreulich ist jedoch, dass die hiervon noch dem Markt zur Verfügung stehenden Flächen gestiegen sind – wenn auch nur leicht auf 77.000 m². Aktuell liegen die Teilmärkte Derendorf und Innenstadt mit einem Bauvolumen von 51.500 m² bzw. 33.000 m² in Führung, wobei letzterer hinsichtlich der noch verfügbaren Flächen die Nr. 1 ist: Hier werden sämtliche Projekte ohne Vorvermietung errichtet. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot ist leicht, auf 1,07 Mio. m², gestiegen.
Die in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegene Höchstmiete hat ihr Niveau nicht halten können. Nachdem zum Jahresende 2013 in der Spitze noch bis zu 27,50 €/m² gezahlt wurden, ist sie in der zweiten Jahreshälfte 2014 auf 26 €/m² gefallen. Der Rückgang ist in erster Linie dem Fehlen eines entsprechenden Angebots im Premiumsegment geschuldet. In vielen anderen Teilmärkten wie der Innenstadt weisen die Höchstmieten ebenfalls einen rückläufigen Trend auf. Zudem sind auch die Durchschnittsmieten in vielen Lagen gesunken. Zu diesen gehören neben den Citylagen CBD/Bankenviertel und Innenstadt unter anderem die Airport City.
Ausblick für 2015: Es geht wieder bergauf
„Auch wenn das Jahr 2014 mit einem eher unbefriedigenden Ergebnis beendet wurde, sieht es derzeit nicht danach aus, dass der rückläufige Trend sich verfestigen wird. Mit zunehmender Bautätigkeit, gerade in den attraktiven zentralen Lagen, dürfte auch im Stadtgebiet das Angebot um einige interessante Projekte ausgeweitet werden. Darüber hinaus wird im Bereich der Großverträge, die im vergangenen Jahr nahezu ausgeblieben sind, wieder eine leichte Belebung erwartet. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Ergebnis mindestens im langjährigen Schnitt (350.000 m²) durchaus erzielbar. Für den Leerstand ist derzeit keine wesentlich Änderung absehbar, sodass er sich im Laufe des Jahres stabilisieren dürfte. Ebenso sollte die Spitzenmiete sich mindestens auf dem erreichten Niveau einpendeln“, prognostiziert Christoph Meszelinsky.
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