Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 16,8 Mrd. € erzielen Büro-Investments das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis. Der bereits sehr gute Vorjahreswert wurde um 24 % und der zehnjährige Schnitt sogar um stolze 94 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Nur 2007 fiel das Resultat besser aus, allerdings im Wesentlichen gestützt durch Paketverkäufe“, so Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Demzufolge stellt der in den ersten drei Quartalen mit Einzelverkäufen erreichte Umsatz von 14,93 Mrd. € einen neuen Rekordwert dar. Portfoliodeals verharren mit 1,87 Mrd. € dagegen auf dem Vorjahresniveau. Verantwortlich für dieses außergewöhnlich gute Resultat ist neben der prinzipiell starken Investorennachfrage auch die sehr positive Entwicklung der Nutzermärkte. Neue Rekordumsätze bei den Flächenumsätzen und weiter rückläufige Leerstände deuten auf zukünftige Mietsteigerungspotentiale hin, an denen die Anleger partizipieren wollen. Erfreulich ist, dass in allen Marktsegmenten sehr viel Bewegung zu verzeichnen war, was auch durch die nochmals auf 440 gestiegene Anzahl der erfassten Transaktionen unterstrichen wird. Aber auch großvolumige Einzelabschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, von denen bislang bereits 28 registriert wurden, haben zur Umsatzsteigerung beigetragen. Zu den wichtigsten gehörten die Verkäufe des Sony-Centers und des Axel-Springer Neubaus in Berlin sowie des Grand Central in Frankfurt.
Auch einige Top-Standorte mit Umsatzrekord
Die positive Umsatzentwicklung schlägt sich auch im Ergebnis einiger Top-Standorte nieder. In den Big-Six-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) wurden insgesamt 12,11 Mrd. € und damit 23 % mehr als im Vorjahreszeitraum umgesetzt. Dies ist das drittbeste Ergebnis aller Zeiten. Einen neuen Rekordumsatz vermeldet Berlin mit 3,9 Mrd. €, womit sich die Hauptstadt auch mit Abstand an die Spitze der großen Standorte setzt. Auch Düsseldorf konnte das Resultat um zwei Drittel auf 1,39 Mrd. € steigern und erzielt ebenfalls eine neue Bestmarke. Während der Frankfurter Markt, wo 2,98 Mrd. € (+16 %) registriert wurden, zulegen konnte, verharrte München mit 2,05 Mrd. € in etwa auf Vorjahresniveau. Rückgänge des Investmentumsatzes verzeichneten dagegen Hamburg mit 1,14 Mrd. € (-31 %) und Köln mit 650 Mio. € (-35 %). Verantwortlich hierfür ist insbesondere ein nicht ausreichendes Angebot an großvolumigen Objekten. Außerhalb der Big-Six-Standorte fiel die Umsatzsteigerung sogar noch leicht höher aus. Hier wurden, nur bezogen auf Einzeldeals, 3,65 Mrd. € investiert. Im Vergleich zum Vorjahreswert entspricht dies einer Zunahme um 33 %. Auch kleinere Städte profitieren also von der insgesamt positiven Marktstimmung.
Bemerkenswert ist, dass fast alle Marktsegmente zum Anstieg des Transaktionsvolumens beigetragen haben. Am stärksten fiel dieser in den beiden oberen Größenklassen mit jeweils rund 35 % aus. An erster Stelle liegen erwartungsgemäß Großabschlüsse über 100 Mio. €, die 44 % zum Ergebnis beitragen. Die Kategorie 50 bis 100 Mio. € folgt mit gut 22 % auf Platz zwei. Aber auch Deals zwischen 25 und 50 Mio. € (+12 %) und kleine Objekte bis 10 Mio. € (+7 %) konnten das absolute Umsatzvolumen spürbar steigern. Lediglich im Segment zwischen 10 und 25 Mio. € wurde vergleichbar viel investiert wie im Vorjahr.
Viele Käufer mit unterschiedlichen Risikoprofilen
Auch und gerade im Büromarkt ist eine breite Palette von Investoren mit teilweise unterschiedlichen Anlage- und Risikoprofilen aktiv. Am meisten zum Umsatz beigetragen haben bislang Investment Manager mit gut 20 %, gefolgt von Spezialfonds mit knapp 16 %. Auf dem Bronzerang finden sich Pensionskassen, die auf fast 11 % kommen und sich damit noch vor den Equity/Real Estate Funds platzieren, die rund 10 % beisteuern. Wie breit gestreut die Nachfrage sich darstellt, zeigt die Tatsache, dass sich die verbleibenden 43 % des Transaktionsvolumens auf viele unterschiedliche Käufergruppen verteilen. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei 50 % und damit leicht höher als bei den gewerblichen Investments insgesamt.
Nach einer kleinen Verschnaufpause im zweiten Quartal haben die Renditen in den zurückliegenden drei Monaten erneut nachgegeben. Für diese Preissteigerung sind nicht zuletzt die guten Chancen für zukünftige Mietpreissteigerungen verantwortlich, an denen viele Anleger partizipieren wollen. Demzufolge ist die Netto-Spitzenrendite in Berlin auf 3,00 % gesunken, wodurch München mit 3,10 % auf den zweiten Platz verwiesen wird. Knapp dahinter folgen Hamburg und Frankfurt wo jeweils 3,20 % anzusetzen sind. Aber auch in den beiden rheinischen Metropolen Düsseldorf und Köln ist ein Rückgang auf jetzt 3,70 % zu beobachten gewesen.
Perspektiven
„Auch für das Gesamtjahr zeichnet sich bereits heute ein außergewöhnlich gutes Ergebnis ab. Hierfür sprechen nicht nur einige großvolumige Transaktionen, die bereits kurz vor Abschluss stehen, sondern auch die insgesamt positiven Rahmenbedingungen. Neue Rekorde beim Flächenumsatz und gerade noch einmal nach oben korrigierte BIP-Prognosen lassen das Interesse der Investoren tendenziell eher noch weiter wachsen. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Transaktionsvolumen von über 25 Mrd. € und damit das zweitbeste Resultat aller Zeiten durchaus realistisch. Auch bei den Spitzenrenditen ist ein weiterer leichter Rückgang aus heutiger Sicht nicht ganz auszuschließen“, sagt Sven Stricker.
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