Der Düsseldorfer Markt für Lager- und Logistikflächen kann das hohe Niveau der Vorjahre nicht halten: Der Flächenumsatz von 87.000 m² im ersten Halbjahr 2018 ist ein Rückgang um ein Drittel im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Auch die Zahl der registrierten Vertragsabschlüsse reduzierte sich auf Jahresfrist von 30 auf 20. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Neben dem Ausbleiben von Großabschlüssen über 20.000 m² sind die Gründe für das aktuell etwas ruhigere Marktumfeld vor allem im außergewöhnlich starken zweiten Halbjahr 2017 zu suchen“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Nach Fertigstellung einiger spekulativ errichteter Logistikflächen konnten mehrere Mietgesuche kurzfristig bedient und der bis dahin bestehende Nachfrageüberhang damit zunächst abgebaut werden. Vor diesem Hintergrund lässt sich die leicht rückläufige Nachfrage im ersten Halbjahr 2018 am ehesten als kurzfristige Marktreaktion interpretieren. Für einen grundlegenden Trendwechsel gibt es hingegen derzeit keine Anzeichen.“
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen zeigen sich die Logistikdienstleister wie schon in den beiden Vorjahren äußerst dominant: 48 % des Flächenumsatzes und acht von 20 Vertragsabschlüssen gehen allein auf sie. Der größte Einzelabschluss in diesem Segment geht dabei auf das Konto des Logistikers Johs. Stelten, der 8.000 m² Logistikfläche in Krefeld belegt. Auf den Plätzen zwei und drei folgen die Handelsunternehmen sowie die Branche Industrie und Produktion, die mit 26 bzw. knapp 25 % Marktanteilen Kopf an Kopf durchs Ziel gehen. Als prominentester Vertragsabschluss bei den Handelsunternehmen ist die Anmietung von 10.800 m² Logistikfläche im Düsseldorfer Kerngebiet durch den aufstrebenden Getränkehändler Flaschenpost zu nennen. Bei den Industrie- bzw. Produktionsunternehmen fällt insbesondere der Abschluss von Aperam in Haan (10.000 m²) ins Gewicht.
Die Umsätze auf dem Düsseldorfer Logistikmarkt sind auch im ersten Halbjahr 2018 relativ breit auf die verschiedenen Größenklassen verteilt. Alle Segmente unter 20.000 m² sind mit zweistelligen Prozentsätzen in der Gesamtaufstellung vertreten, wobei die Größenklasse von 3.001 bis 5.000 m² mit einem Ergebnisanteil von knapp einem Drittel etwas aus der Reihe tanzt. Auffällig ist außerdem der relativ geringe Beitrag der Großabschlüsse ab 12.000 m². Während im Vorjahreszeitraum fast 28 % des Flächenumsatzes auf großvolumige Vertragsabschlüsse entfielen, liegt der Anteil jetzt bei lediglich gut 16 %. Dies stellt wie erwähnt einen klar limitierenden Faktor für den Gesamtumsatz dar.
Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 5,40 €/m² und wird wie gehabt für moderne Flächen im Düsseldorfer Norden sowie in Düsseldorf-Heerdt erzielt. Dagegen ist die Durchschnittsmiete im 12-Monats-Vergleich spürbar angestiegen, nach 4,40 €/m² zum Ende des ersten Halbjahrs 2017 werden jetzt im Schnitt 4,90 €/m² aufgerufen, was einer Steigerung um gut 11 % entspricht. Dennoch ist die Wettbewerbssituation insbesondere für einfache Altbestände im Niedrigpreissegment nach wie vor schwierig, wobei die aktuell zu beobachtende Modernisierung des Flächenangebots den Druck auf die Preise noch länger aufrechterhalten dürfte. Tatsächlich ist der Anteil der Neubauflächen am Gesamtumsatz auf Jahresfrist von gut 11 auf etwa 44 % gestiegen. Für ältere, eher unattraktivere Flächen ist von daher gegebenenfalls eine Erhöhung der Incentives zu erwarten.
Perspektiven
Der Düsseldorfer Logistikmarkt blickt auf ein durchwachsenes erstes Halbjahr zurück. „Zwar gingen das Umsatzvolumen und die Anzahl der Vertragsabschlüsse zurück, dafür erbringt der deutliche Anstieg der Durchschnittsmieten den Beweis für ein nach wie vor intaktes Wettbewerbsumfeld in der Breite und nährt die Hoffnung auf höhere Umsätze in der zweiten Jahreshälfte. Zudem sind schon jetzt einige kurz vor der Finalisierung stehende Abschlüsse bekannt. Das starke Vorjahresergebnis mit 452.000 m² dürfte dennoch unerreichbar bleiben“, so Christopher Raabe.
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