Mit einem Investitionsvolumen von deutlich über einer halben Milliarde Euro (583 Mio. €) verzeichnet der Markt für Hotel-Investments einen exzellenten Jahresauftakt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate, bundesweit führender Immobilienberater.
Auch wenn die ersten Monate nicht ganz so dynamisch waren wie das Schlussquartal des Vorjahres, ist das Resultat besonders im langjährigen Vergleich als hervorragend einzustufen (+40 % über dem 10-Jahres-Schnitt). „Insbesondere größere Hotelportfolios hatten hieran einen bedeutenden Anteil. Sie machen mit 345 Mio. €, was 59 % des Gesamtumsatzes entspricht, den Löwenanteil aus. Mehr als ein Drittel des Portfoliovolumens entfällt allein auf den Verkauf von 22 B&B-Hotels von Carlyle an den französischen REIT Foncière des Murs, der darüber hinaus auch noch zwei weitere Portfolios akquirierte“, erläutert Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Hotel-Investments stehen bei einer Vielzahl verschiedenster Investoren auf der Einkaufsliste. Durch die Ankäufe des REITs Foncière des Murs waren im ersten Quartal 2015 Immobilien AGs/REITs mit gut 36 % des Gesamtvolumens besonders stark. Mit deutlichem Abstand folgen Spezialfonds, welche auch im Vorjahr bereits zu den bedeutendsten Nachfragern zählten, mit rund einem Fünftel. Sie sicherten sich unter anderem im Rahmen eines Forward Deals ein Hotel der bisher in Deutschland noch nicht vertretenen Marke Super8 in München. Den dritten Platz belegen, gleichauf mit jeweils gut 13 %, Immobilienunternehmen und Corporates. Darüber hinaus sind bisher nur noch offene Fonds (12 %) und private Anleger (5 %) in größerem Umfang in Erscheinung getreten.
Das Interesse ausländischer Investoren hält sich bereits seit mehreren Jahren auf einem hohen Niveau. Aber auch heimische Käufer suchen verstärkt Hotelimmobilien und konkurrieren damit gleichermaßen um das geringe Angebot. Im ersten Quartal 2015 kam fast jeder zweite Euro aus dem Ausland (über 45 %), wobei bislang nahezu ausschließlich europäische Anleger gekauft haben. Mit Abstand am aktivsten waren dabei französische Investoren. Hieraus lässt sich aber nicht ableiten, dass Käufer aus anderen Regionen, insbesondere Asien, kein Interesse an deutschen Hotels haben: Sie sind im ersten Quartal nur noch nicht zum Zuge gekommen. Gerade das großvolumige Portfoliosegment wird von ausländischen Investoren dominiert, während bei den Einzeltransaktionen deutsche Anleger im Vordergrund stehen.
Auch an den meisten großen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) haben Investments in Hotelimmobilien im Vorjahresvergleich zugelegt (+38 %). In der Hansestadt konnte mit dem Verkauf des Sofitels an Art-Invest zudem auch die größte Einzeltransaktion registriert werden. Lediglich in Frankfurt und München war ein Rückgang zu verzeichnen. Beide Standorte erzielten jedoch im Vorjahreszeitraum außerordentlich gute Ergebnisse. Mit 111 Mio. € und 110 Mio. € wurde in Berlin und Hamburg am meisten angelegt (+258 % bzw. +55 % gegenüber Q1 2014). Trotz des Rückgangs erzielen aber auch München (55 Mio. €) und Frankfurt (45 Mio. €) sehr gute Ergebnisse, die mit +82 % und +56 % deutlich über dem langjährigen Schnitt liegen. Schlusslicht ist Köln mit derzeit nur einer Transaktion vor Düsseldorf (knapp 32 Mio. €).
Über zwei Drittel des Umsatzes entfallen auf Transaktionen ab 50 Mio. €. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum, in dem in diesen Kategorien noch kein Abschluss verzeichnet wurde, ist damit ein deutliches Übergewicht von Großdeals zu verzeichnen. Neben zwei größeren Einzeltransaktionen schlagen sich hier in erster Linie Portfoliodeals nieder, die im ersten Quartal 2014 ausgeblieben waren. Das durchschnittliche Volumen pro Abschluss ist im Jahresvergleich dementsprechend deutlich, von knapp 17 Mio. € auf 31 Mio. €, gestiegen. Nach den oberen Kategorien 50-100 Mio. € (48 %) und über 100 Mio. € (22 %) sind die stärksten Größenklassen die zwischen 25 und 50 Mio. € mit 14 % und zwischen 10 und 25 Mio. € mit 11 %. In beiden wurde bisher jedoch noch nicht so viel wie im Vorjahreszeitraum investiert. Gut 5 % entfallen darüber hinaus auf kleinere Hotels bis 10 Mio. €.
Perspektiven
Für den weiteren Jahresverlauf ist von einer unverändert starken Nachfrage nach Hotelimmobilien auszugehen. „Ein wesentlicher Grund hierfür ist auch, dass Hotel-Investments trotz in den letzten Quartalen deutlich gestiegener Preise im Vergleich zu anderen Assetklassen wie Büro- oder Einzelhandelsimmobilien immer noch höhere Renditen aufweisen“, sagt Alexander Trobitz. „In Verbindung mit dem historisch niedrigen Zinsniveau stellen sie demzufolge für eine breite Palette unterschiedlicher Investoren ein begehrtes Anlageziel dar. Im Zuge des anhaltenden Trends zu Kurzreisen und guten Belegungsraten sind das Projektvolumen und die Neubautätigkeit hoch, sodass in der näheren Zukunft noch einige attraktive Assets auf den Markt kommen sollten. Vor diesem Hintergrund dürfte gerade in den kleineren und mittleren Größenklassen in den kommenden Monaten das Marktgeschehen deutlich anziehen. Für das Gesamtjahr ist dementsprechend mit einem sehr guten Transaktionsvolumen zu rechnen, das sogar das Rekordergebnis aus dem Vorjahr übertreffen könnte.“
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