Nach Berechnungen von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) wurde von den Anlegern mit gut 19 Milliarden Euro so viel Eigenkapital in deutsche Immobilien investiert, wie nie zuvor in den letzten zehn Jahren. Seitdem analysiert BNP Paribas Real Estate bereits die Finanzierungssituation. Im Boomjahr 2007 lag dieser Wert bei einem Investmentumsatz von über 59 Milliarden Euro dagegen lediglich bei gut 16,5 Milliarden Euro. „Verantwortlich hierfür sind einerseits die veränderten Finanzierungsbedingungen, die zu deutlich geringeren Loan-to-Value-Quoten führen als beispielsweise 2006 und 2007, andererseits aber auch eine andere Investorenstruktur. Der Anteil eigenkapitalstarker Anleger, die zwar gewisse Leverage-Effekte gerne mitnehmen, grundsätzlich ihre Immobilieninvestments aber als attraktive Assetklasse ihres Gesamtportfolios betrachten, liegt deutlich höher als kurz vor der Finanzkrise. Dieser Aspekt wird häufig vergessen, wenn aufgrund der wieder gestiegenen Preise ein Vergleich mit 2007 herangezogen und über eine erneute Blasenbildung spekuliert wird. Beim größten Teil der aktuellen Investments steht eine Bewertung der erzielbaren Renditen im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten mit ähnlichem Risikoprofil im Vordergrund und nicht die Maximierung des Leverage. Mit anderen Worten: Es geht wieder viel mehr um die Qualität der Immobilien und nicht um das Stemmen möglichst großer Volumina mit geringstem Eigenkapitaleinsatz“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Ein Indiz hierfür ist auch, dass der Preisanstieg sich erheblich stärker im Core-Segment vollzogen hat als im Bereich von value-add und opportunistischen Produkten. Der Renditeabstand zwischen diesen unterschiedlichen Marktsegmenten ist erheblich größer als in den Vorkrisenjahren. Hochwertige Objekte in Top-Lagen mit markt- und objektgerechter Vermietungssituation werden von den Anlegern zu Recht als Qualitätsmerkmal für ein langfristig werthaltiges Investment herangezogen. Bei value-add und opportunistischen Produkten, die nicht zuletzt aufgrund der Knappheit von Core-Objekten aktuell wieder auf etwas stärkeres Interesse der Investoren treffen, konnte dagegen nur ein sehr moderater Preisanstieg beobachtet werden. Die Upside-Potenziale, die in vielen Fällen ohne Frage vorhanden sind, werden vor dem Hintergrund der Erfahrungen aus der Finanzkrise von den Anlegern heute behutsamer kalkuliert, was sich in konservativeren Kaufpreisen ausdrückt als etwa 2006 und 2007.
Vor dem Hintergrund der sich tendenziell noch verbessernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird das große Interesse der Investoren auch im laufenden Jahr unvermindert anhalten. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass aus heutiger Sicht keine Anzeichen dafür erkennbar sind, dass sich das Zinsniveau kurzfristig deutlich ändern wird. Auch dies spricht dafür, dass Immobilieninvestitionen für viele Anleger ihre Attraktivität behalten werden und erhebliche Kapitalzuflüsse wahrscheinlich sind. Insbesondere das Rendite-Risiko-Profil kann im Vergleich mit anderen Anlageklassen nach wie vor als wesentlicher Umsatztreiber angesehen werden. Auch 2014 ist demzufolge von Eigenkapitalvolumina auszugehen, die höher liegen werden als in den Boomjahren. Ausgehend von vergleichbarer Investorenstruktur und Transaktionsvolumen wie 2013, sollten die sich weiter verbessernden Finanzierungsbedingungen den Eigenkaptalanteil aber unter 19 Milliarden Euro drücken. „Es ist aber auch nicht auszuschließen, dass aufgrund des Tapering der Fed sowie der aktuellen Verwerfungen bei den Währungen vieler Schwellenländer die zu erwartende Volatilität der Aktienmärkte dazu führt, dass Immobilieninvestitionen als sicherer Hafen noch stärker an Bedeutung gewinnen. Sollte dies eintreten, wird Deutschland davon mit großer Wahrscheinlichkeit überproportional profitieren. In diesem Fall könnte das investierte Eigenkapital 2014 erstmalig auch die 20-Mrd.-€-Schwelle übertreffen“, fasst Piotr Bienkowski die weiteren Aussichten zusammen.
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