Zwar bleibt der Düsseldorfer Investmentmarkt zum Ende des dritten Quartals hinter den Ergebnissen der beiden Vorjahre zurück, mit 1,5 Mrd. € erzielt er jedoch das drittbeste Resultat aller Zeiten. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Entscheidend hierzu beigetragen haben in erster Linie die letzten drei Monate, in denen alleine rund 56 % des Volumens generiert wurden. Erfreulich ist insbesondere auch das ausgezeichnete Transaktionsvolumen, das auf Einzeldeals entfällt. Mit mehr als 1,3 Mrd. € erreichen sie einen neuen Spitzenwert und zeichnen für über 86 % des Ergebnisses verantwortlich“, sagt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Dass das Investitionsvolumen gegenüber dem Rekordjahr 2015 dennoch gesunken ist, hängt vor allem mit den anteilig eingerechneten Portfoliodeals zusammen, die im vergangenen Jahr mehr als viermal soviel zum Umsatz beisteuerten. Etwas gesunken ist auch die Anzahl der in der Analyse berücksichtigten Verkäufe.
Mit jeweils rund der Hälfte des Transaktionsvolumens in den Kategorien unter bzw. über 50 Mio. € zeichnet sich nach den ersten neun Monaten ein relativ homogenes Bild des Markts. Hierbei wechselten im dritten Quartal gleich mehrere Immobilien im dreistelligen Millionenbereich den Eigentümer und sorgten dafür, dass Abschlüsse über 100 Mio. € mit knapp 34 % den größten Anteil ausmachten. Gestiegen ist das Volumen im Segment zwischen 50 und 100 Mio. €, welches mit fast 19 % auch auf einen höheren Umsatzanteil als im Vorjahr kommt. Die meisten Transaktionen wurden erneut in der kleinsten Größenklasse registriert, auf die fast 7 % entfällt. Wesentliche Beiträge von zusammengenommen 41 % verbuchen auch die beiden Größenklassen im mittleren Segment zwischen 10 und 50 Mio. €.
Mit 55 % des investierten Kapitals führen Büroimmobilien das Ranking der Objektarten klar an und erzielen mit 825 Mio. € auch im langjährigen Vergleich ein sehr gutes Ergebnis. Einzelhandels-immobilien verzeichnen mit 19 % hingegen einen deutlich geringeren Umsatzanteil, der jedoch durch großvolumige Verkäufe wie dem Sevens und den Düsseldorf Arcaden im Vorjahr in die Höhe getrieben wurde. Gemessen an der Anzahl konnten sogar mehr Deals in dieser Assetklasse registriert werden als noch 2015. Bemerkenswert ist der Beitrag von gut 15 %, den Hotel-Investments zum Transaktionsvolumen beisteuern. Hierbei profitierte das Segment unter anderen von dem Verkauf des Hyatt Regency im dreistelligen Millionenbereich. Darüber hinaus kommen Logistikimmobilien auf weitere knapp 7 %.
Drei Viertel des Volumens im Stadtgebiet – Renditen weiter auf Talfahrt
Das Gros des Investitionsvolumens verteilt sich wie bereits in den vergangenen Jahren auf die zentraleren Lagen. An die Spitze setzen sich erneut die Cityrandzonen (42 %), in denen zwei der insgesamt vier Deals im dreistelligen Millionenbereich registriert wurden. Dahinter auf der zweiten Position folgt die City, die ein Drittel des Volumens ausmacht. Hier wurde - auch aufgrund des fehlenden Angebots im Premiumsegment - in einem geringeren Umfang investiert als noch im Vorjahr. Eine deutlich gestiegene Zahl an Investments sowie ein um 34 % höheres Volumen als 2015 generierten dagegen die Nebenlagen, die auf knapp 16 % zulegten. Darüber hinaus tragen Objekte, welche in der Peripherie den Eigentümer wechselten, weitere gut 9 % bei.
Mit gut 38 % stellen Spezialfonds mit Abstand die aktivste Käufergruppe dar und steigern ihr Anlagevolumen aus dem Vorjahr damit absolut betrachtet um etwa 61 %. Deutlich dahinter auf dem zweiten Rang folgen Investment/Asset Manager, die fast 14 % zum Resultat beitragen, absolut aber weniger investiert haben als 2015. Gleiches gilt auch für Equity/Real Estate Funds, die für 13 % des Volumens verantwortlich sind. Zulegen konnten hingegen Pensionskassen mit einem Umsatzanteil von über 11 %. In größerem Umfang am Transaktionsvolumen beteiligt waren außerdem noch private Anleger (7,5 %), Projektentwickler und Versicherungen (beide knapp 6 %).
Durch die hohe Nachfrage bei einem nicht ausreichenden Angebot von Core-Objekten sind die Netto-Spitzenrenditen erneut über alle Assetklassen zurückgegangen. Die größten Sprünge waren bei Büro-sowie Logistikimmobilien zu verzeichnen: Hier reduzierten sich die Spitzenrenditen um jeweils 50 Basispunkte auf 3,90 % beziehungsweise 5,10 %. Für Premium-Geschäftshäuser in Top-Lagen der City sind aktuell 3,60 % anzusetzen, was einem Rückgang um 20 Basispunkte entspricht.
Perspektiven
„Nach dem Rekord im Vorjahreszeitraum mit einem Volumen von rund 2,1 Mrd. € gelingt Düsseldorf erneut ein hervorragendes Resultat. Insbesondere der ausgezeichnete Umsatz von Einzelinvestments sowie die breite Verteilung über alle Größenklassen unterstreichen den lebhaften Markt. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass sich die positive Entwicklung auch im Jahresendgeschäft ungebremst fortsetzt. Ein ausreichendes Angebot vorausgesetzt, stehen die Chancen gut, dass auch 2016 eines der besten Ergebnisse der vergangenen Dekade erzielt werden könnte“, so Christoph Meszelinsky.
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