Nachdem das erste Quartal auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt schon hervorragend verlaufen ist, übertrifft auch das Halbjahresergebnis das außergewöhnliche Vorjahr um fast 4 %. Mit über 1,1 Mrd. € wird ein Ergebnis erzielt, das den langjährigen Schnitt um fast das Doppelte übersteigt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Wie auch schon im vergangenen Jahr resultiert das beste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre aus wenigen Großtransaktionen“, erläutert Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. So wurde im ersten Quartal das Portigon-Portfolio verkauft – mit rund 340 Mio. € der bislang größte Deal des Jahres. Hieraus resultiert unter anderem auch das außergewöhnlich hohe Portfolio-Volumen, das einen Anteil von fast einem Drittel am Gesamtvolumen hat. Auf dem zweiten Rang liegt das Shopping Center Kö-Galerie mit rund 300 Mio. € knapp dahinter. Die durchschnittliche Dealgröße liegt mit fast 39 Mio. € pro Deal rund 18 % über dem Vorjahresergebnis.
Großdeals führend, Büroimmobilien stärkste Assetklasse
Großabschlüsse über 50 Mio. € sind und bleiben die dominierende Größenklasse in Düsseldorf. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist ein leichter Rückgang zu verzeichnen (-4 Prozentpunkte), mit rund 61 % liegt sie aber nach wie vor deutlich über den kleineren Größenklassen. Vor allem Top-Deals mit über 100 Mio. € prägen das Marktgeschehen. Eine hohe Dynamik ist auch im niedrigen zweistelligen Millionenbereich zwischen 10 und 25 Mio. € festzustellen, der rund 22 % Anteil (+10 Prozentpunkte) am Gesamtmarkt besitzt. Leicht rückläufig (-2 Prozentpunkte) sind Investments im Bereich zwischen 25 und 50 Mio. €, die mit rund 15 % auf dem dritten Rang liegen. Im kleineren Bereich bis 10 Mio. € sind bislang nur wenige Transaktionen registriert worden.
Waren im Vorjahr durch den Verkauf des Kö-Bogens Einzelhandelsobjekte die gefragteste Assetklasse, nehmen in diesem Jahr Büroimmobilien die Spitzenposition ein.
Mit 62,5 % des Gesamtvolumens floss ein Großteil des investierten Kapitals in Büros. Einzelhandelsobjekte rangieren mit 28 % mittlerweile auf dem zweiten Platz, nachdem diese im ersten Quartal kaum Marktanteil besaßen. Gegenüber dem Vorjahr ist diese Assetklasse trotzdem schwächer und hat rund 17 Prozentpunkte eingebüßt. Dies liegt aber überwiegend an den sehr starken Büroinvestments und kann sich im Jahresverlauf noch deutlich ändern. Hotel- und Logistikinvestments sowie die sonstigen Nutzungsarten sind mit jeweils 3 bis 4 % bislang nur gering am Gesamtmarkt beteiligt.
Cityrand beliebteste Lage, Equity/Real Estate Funds knapp auf Platz 1
Lieferten sich im Vorjahr die City und der Cityrand noch ein Kopf-an-Kopf-Rennen bei der Lage der Investments, so kann im aktuellen Halbjahr ein eindeutiger Sieger bestimmt werden. Fast die Hälfte des Investmentvolumens wird im Cityrand generiert, der sich damit gegenüber dem Vorjahr noch stärker positioniert (+7 Prozentpunkte). Auf dem zweiten Platz folgt die City mit fast 30 % des Ergebnisses. Deutlich erstarkt präsentieren sich die Nebenlagen, die ihren Anteil am Gesamtvolumen rund verzehnfachen konnten. Damit liegen sie vor der Peripherie, die als einzige Lage ein einstelliges Ergebnis erzielt (-8 Prozentpunkte).
Die beiden größten Transaktionen im ersten Halbjahr – der Kauf des Portigon-Portfolios durch Blackstone sowie die Akquisition der Kö-Galerie durch Allianz Real Estate - prägen die Verteilung der Investitionen nach Käufergruppen signifikant. Durch das etwas höhere Transaktionsvolumen des Portigon-Portfolios positionieren sich Equity/Real Estate Funds mit über 36 % auf dem ersten Platz. Knapp dahinter liegen Versicherungen mit rund 34 %. Die übrigen 30 % teilen sich auf eine Vielzahl verschiedener Investoren auf, wodurch erneut die hohe Attraktivität des Düsseldorfer Markts bestätigt wird. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei fast 48 % und ist damit im Vergleich zu den Big-Six-Standorten (Durchschnitt: knapp 40 %) am höchsten. Auch darin zeigt sich die Beliebtheit der Rhein-Metropole.
Leicht sinkende Spitzenrenditen im Jahresvergleich
Die Düsseldorfer Spitzenrenditen sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum rückläufig, was auf ein mangelndes Angebot im Core-Segment zurückzuführen ist. Die Netto-Anfangsrendite in den besten Lagen ist für Büros und Geschäftshäuser bereits Ende 2013 zurückgegangen und hat sich im laufenden Jahr stabilisiert. Für Büros liegt sie bei 4,75 % (-15 Basispunkte), Geschäftshäuser erzielen 4,15 % (-5 Basispunkte). Bei Logistikimmobilien ist in diesem Jahr nach einer längeren Stabilisierungsphase erstmals
ein Rückgang zu verzeichnen. Mit 6,70 % (-10 Basispunkte) liegt die Spitzenrendite für Logistikobjekte in Top-Lagen aber nach wie vor deutlich über den anderen Assetklassen.
Perspektiven
„Das weit überdurchschnittliche Ergebnis im ersten Halbjahr verdeutlicht, dass der Düsseldorfer Investmentmarkt auf einem guten Weg ist, erneut ein Rekordergebnis aufzustellen. Gleichzeitig zeigt sich aber auch, dass außergewöhnliche Umsätze von Großdeals abhängig sind. Durch die auch in der zweiten Jahreshälfte kommenden Großabschlüsse mit Volumina von jeweils über 100 Mio. €, halten wir ein Transaktionsvolumen von deutlich über 2 Mrd. € realistisch“, prognostiziert Christoph Meszelinsky.
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