Seit der Finanz- und Wirtschaftskrise scheint sich das Neubauvolumen sowohl von der Nachfrage- und Umsatzentwicklung als auch vom Konjunkturverlauf entkoppelt zu haben. An den großen deutschen Bürostandorten werden seitdem nur vergleichsweise wenig neue Flächen gebaut, und auch die Projektplanungen liegen auf dem niedrigsten Wert seit 15 Jahren. Dies ergibt eine aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
Seit über fünf Jahren bewegt sich die jährliche Bautätigkeit an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) stabil in einem relativ engen Korridor zwischen 0,75 und 0,95 Mio. m² pro Jahr. Der höchste Wert wurde 2014 mit 950.000 m² erreicht, wozu ein überproportional hoher Anteil größerer Eigennutzerobjekte maßgeblich beigetragen hat. Prominentestes Beispiel ist die Fertigstellung der neuen EZB-Zentrale in Frankfurt, die mit knapp 150.000 m² in die Statistik einfließt. „Auch für 2015 zeichnet sich keine Veränderung dieser Situation ab. Nach heutigem Kenntnisstand gehen wir von einem Fertigstellungsvolumen in Höhe von knapp 900.000 m² aus“, so Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Der größte Anteil hiervon entfällt auf München (288.000 m²), wogegen Köln mit lediglich 66.000 m² das geringste Bauvolumen aufweist.
Im Gegensatz dazu folgte die Entwicklung des Büroflächenangebots in der Vergangenheit einem zyklischen Verlauf. Wenn sich die Flächenumsätze veränderten (die stark von den gesamtwirtschaftlichen Zyklen beeinflusst werden), passte sich automatisch auch das Projekt- und Fertigstellungsvolumen an. In Phasen steigender Umsätze und sinkender Leerstände schoben die Entwickler viele neue Bauvorhaben an, die das Angebot mit einer gewissen zeitlichen Verschiebung deutlich erhöhten. Wenn die Umsätze dann für eine gewisse Zeit wieder geringer ausfielen und sich ein Überangebot aufbaute oder drohte, wurde die Bautätigkeit rapide heruntergefahren. Dieses Verhaltensmuster war in unterschiedlich starker Ausprägung bei jedem Zyklus in der Vergangenheit zu beobachten.
Projektplanungen auf niedrigstem Wert seit 15 Jahren
Ein vergleichbares Bild zeigen die Projektplanungen. Die Projektpipeline für alle Vorhaben mit einer Realisierungswahrscheinlichkeit von mindestens 50 % beläuft sich an den Big-Six-Standorten aktuell auf rund 5,8 Mio. m². „Dies ist der niedrigste Wert der vergangenen 15 Jahre, der gleichzeitig um knapp 15 % unter dem langjährigen Durchschnitt liegt. Aufbruchstimmung und große Marktdynamik sieht anders aus“, betont Piotr Bienkowski. Was sind die Gründe für diese verhaltene Entwicklung? „Zum einen wirken auf Bankenseite sicherlich noch die schweren Zeiten der Finanzkrise nach, sodass weiterhin nur relativ risikoarme Projekte finanziert werden. Ohne umfassende Vorvermietungsquoten ist es für Projektentwickler somit sehr schwer, Vorhaben umzusetzen. Zum anderen spricht aber auch vieles dafür, dass die Entwickler selbst gezielter auf die Marktentwicklungen reagieren und sich beispielsweise nicht vom aktuellen Investmentboom verrückt machen lassen. Das Wichtigste für eine erfolgreiche Projektentwicklung sind nach wie vor die Nutzer, und die Nachfrage und Flächenumsätze hängen nun einmal an der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, die sich heute mehr denn je aufgrund externer Einflüsse und Unsicherheiten kurzfristig ändern kann“, führt Bienkowski aus.
Kein ungesundes Überangebot, aber Engpässe bei modernen Flächen in Sicht
Was bedeutet diese Situation für die weitere Entwicklung der großen Büromärkte? „Positiv zu werten ist sicherlich, dass auf absehbare Zeit kein ungesundes Überangebot entstehen dürfte, das entsprechend negative Auswirkungen auf die Märkte hätte. Gleichzeitig muss man sich aber auch darüber im Klaren sein, dass die in Ansätzen bereits zu erkennenden Engpässe bei den modernen Flächen in bestimmten Teilmärkten voraussichtlich noch zunehmen werden. Das kann auch bedeuten, dass nicht alle Unternehmen, die neue, attraktive Flächen suchen, auch fündig werden und die eigentlich vorhandene Nachfrage somit teilweise nicht umgesetzt werden kann. Dies gilt umso mehr, wenn sich die positive Konjunktur wieder in höheren Flächenumsätzen niederschlagen wird, wovon wir für die nächsten zwei Jahre ausgehen“, fasst Piotr Bienkowski, die weiteren Aussichten zusammen.
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