„Das erfreuliche Resultat basiert unter anderem auf einigen Großverträgen, beispielsweise von L’Oreal mit 16.700 m² am Kennedydamm und der Rheinbahn AG mit 11.100 m² in Düsseldorf Süd“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Auf die Büromarktzonen Kennedydamm (fast 13 %) und Innenstadt (rund 11 %) entfallen die höchsten Anteile am Flächenumsatz. Generell verteilt sich dieser aber relativ gleichmäßig über die verschiedenen Teilmärkte.
Die Branchenverteilung ist recht breit gestreut. Angeführt wird sie wie schon im Vorjahr von den Verwaltungen von Industrieunternehmen mit gut 17 %. Dahinter folgen die Informations- und Kommunikationstechnologien, die ein deutliches Plus verzeichneten und auf rund 15 % kommen. Etwas zulegen konnten auch Beratungsgesellschaften, die mit 12 % den dritten Rang belegen. Mit Anteilen von jeweils rund 11 % liegen dahinter Handelsunternehmen und sonstige Dienstleistungen gleichauf. Die weiteren Gruppen erreichen Umsatzanteile im einstelligen Bereich: Fast 8 % verbucht die Branche Transport und Verkehr, die im Vergleichszeitraum kaum in Erscheinung trat, gefolgt vom Gesundheitswesen und der öffentlichen Verwaltung, die beide mit um die 6 % ähnliche Ergebnisse wie im vergangenen Jahr erreichen. Annähernd konstant ist auch das Ergebnis der Branchengruppe Medien und Werbung mit rund 4 %.
Mittleres Größensegment am gefragtesten, weniger Leerstand
Bei den Größenklassen gab es eine Verschiebung von den kleinen zu den mittleren Segmenten. Mit knapp 22 % entfällt der größte Anteil auf Flächen zwischen 2.000 und 5.000 m². Dahinter folgt die nächstkleinere Kategorie von 1.000 bis 2.000 m² mit 19 %, die damit um mehr als 10 Prozentpunkte zulegen konnte. Während im ersten Halbjahr 2014 noch ein Drittel des Umsatzes durch Verträge bis 500 m² generiert wurde, ist dieser Anteil auf ein Viertel zurückgegangen. Dabei hat besonders die Kategorie 200 bis 500 m² (18 %) Einbußen zu verzeichnen (-8 Prozentpunkte). Dennoch lässt sich der noch immer hohe Anteil kleiner Flächen am Umsatz als Indiz für eine rege Marktaktivität sehen. Die größte Kategorie mit Flächen über 10.000 m² erreicht 13,5 %. Verträge zwischen 5.000 und 10.000 m² konnten etwas zulegen und kommen auf rund 7 %.
Mit 967.000 m² hat sich der Leerstand auf dem Düsseldorfer Büromarkt im Vergleich zum Halbjahr 2014 um mehr als 3 % reduziert. Dies betrifft zum größten Teil die Flächen im Teilmarkt Seestern (122.000 m²). Dagegen haben die modernen Leerstandsflächen etwas zugenommen und summieren sich nun auf 283.000 m². Ihr Anteil im gesamten Marktgebiet ist auf gut 29 % gestiegen. Innerhalb des Stadtgebiets Düsseldorf liegt der moderne Leerstandsanteil noch etwas höher bei knapp über einem Drittel. Die Leerstandsquote ist im Marktgebiet auf 10,4 % und im Stadtgebiet auf 9 % gesunken.
Hohe Verfügbarkeit der Neubauflächen, Höchstmiete bei 26 €/m²
Die Summe der Flächen im Bau ist mit 186.000 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum annähernd konstant geblieben. Im Verlauf der vergangenen zwölf Monate wurde allerdings zunächst bis Ende 2014 eine ganze Reihe von Objekten fertig gestellt, bevor die Neubautätigkeit Anfang 2015 wieder stieg. Dem Vermietungsmarkt stehen zurzeit noch 95.000 m² zur Verfügung, was mehr als der Hälfte der im Bau befindlichen Flächen entspricht (51 %). Das insgesamt verfügbare Angebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) hat sich durch den Leerstandsabbau dennoch leicht um gut 1 % auf 1,06 Mio. m² reduziert.
Bereits zum Jahresende 2014 ist die Höchstmiete um 5,5 % auf 26 €/m² gesunken und hält sich seitdem stabil. Erzielt wird sie weiterhin in den sehr guten Lagen des CBD/Bankenviertels für hochwertig ausgestattete Objekte. Gleichzeitig hat sich hier die Durchschnittsmiete gegenüber dem Vergleichszeitraum um 5 % auf 20,30 €/m² erhöht. In den weiteren Teilmärkten konnten sowohl steigende als auch sinkende Tendenzen der Mieten registriert werden.
Perspektiven
„Auch für die zweite Jahreshälfte rechnen wir mit einer regen Aktivität auf dem Düsseldorfer Büromarkt, die in einem sehr guten Gesamtjahresumsatz resultieren sollte. Zum einen erwarten wir noch mehrere Großabschlüsse, zum anderen rechnen wir durch den Baustart des Kö-Quartiers und des Carlsquartiers besonders im CBD/Bankenviertel mit einer erhöhten Nachfrage. Die insgesamt steigende Entwicklung der Bautätigkeit wird sich wie schon in den ersten sechs Monaten weiter fortsetzen. Da ein Teil dieser Neubauflächen noch nicht vorvermarktet ist beziehungsweise es sich nicht um Eigennutzer handelt, wird sich auch der Anteil der verfügbaren Neubauflächen noch weiter erhöhen. Damit wird dem Markt wieder ein größeres Angebot an hochwertigen Flächen zur Verfügung stehen, was sich in einer mittelfristig leicht steigenden Spitzenmiete niederschlagen dürfte“, prognostiziert Christoph Meszelinsky.
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