AENGEVELT analysiert zweithöchsten Flächenumsatz am Düsseldorfer Büromarkt

Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte im abgelaufenen Jahr 2015 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 471.000 m² und übertraf damit das Vorjahres­ergebnis (2014: rd. 317.000 m²) um mehr als 150.000 m² bzw. nahezu 50%. Damit wurde das beste Umsatzergebnis nach dem Rekordjahr 2007 mit rd. 510.000 m² realisiert. Im Vergleich zur jüngsten Dekade (2005-2014: Ø 350.000 m² p. a.) ist ein Plus von ca. 35% zu konstatieren.

Das beachtliche Ergebnis erklärt Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, u. a. mit einer höheren Anzahl an Großabschlüssen in diesem Jahr: „Nachdem im Vorjahr nur ein Vertragsabschluss in der Größenordnung über 10.000 m² getätigt wurde, waren es 2015 sieben Abschlüsse in diesem Größensegment – u.a. Telekom, Trivago, L´Oréal, Handelsblatt, PWC und Rheinbahn - mit insgesamt rd. 137.000 m². Daneben gab es weitere großflächige Mietverträge im vierstelligen m²-Bereich, z. B. der von AENGEVELT an das Industrieunter­nehmen Metso vermittelte über rd. 4.000 m² in der Grafenberger Allee für deren neues Headquarter.“

2016 sind die Perspektiven für den Büromarkt in der Region Düsseldorf u. a. aufgrund der Robustheit der deutschen Wirtschaft  insgesamt weiterhin positiv. Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das Jahr 2016 einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 400.000 m².

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen

Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu markanten Umsatzver­schiebungen:

• Im Düsseldorfer Stadtgebiet stieg das kontrahierte Büroflächenvolumen im Berichtsjahr 2015 gegenüber dem Vorjahr deutlich um rd. 76% auf ca. 416.000 m², die Marktquote am Gesamtumsatz zog ebenfalls auf rd. 88% an (2014: ca. 236.000 m² bzw. 75%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) sank um rd. 26.000 m² gegenüber dem Vorjahr auf aktuell ca. 55.000 m², der Anteil am Gesamtabsatz ging auf rd. 12% zurück (2014: ca. 81.000 m² bzw. 25%). 
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen 2015 rd. 242.800 m² bzw. 51% des regionalen Gesamtbüro­flächenumsatzes (2014: 129.000 m² bzw. 41%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen stieg im Vorjahres­vergleich auf rd. 146.800 m² (2014: 81.200 m²). Die Umsatzquote erhöhte sich dementsprechend von 26% im Vorjahr auf aktuell 31%.
• Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) ähnliche Vermietungsaktivitäten wie im Vorjahr: Die Nachfrage blieb mit 26.400 m² in 2015 nahezu konstant zum Vorjahr (2014: 25.800 m²). Die Markquote verringerte sich dennoch von rd. 8% auf nunmehr 6%. 

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen

• Den größten Marktanteil erreichten 2015 mit 158.900 m² des Gesamt­umsatzes die beratenden und sozialen Dienstleister (2014: 111.100 m²). Die Marktquote blieb nahezu konstant (2015: 34%, 2014: 35%).
• Ungeachtet der auf rd. 155.400 m² gestiegenen Umsatzleistung (2014: 113.300 m²) reduzierte sich die Marktquote der "sonstigen Nutzer", in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunterneh­men einfließen, binnen Jahresfrist von 36% auf nunmehr 33%.
• Den größten „Bedeutungsgewinn“ in der Region Düsseldorf konnte die Nachfragegruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mit einer mehr als Umsatzverdopplung verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz (rd. 120.600 m²) als auch die Quote (25%) stiegen markant (2014: 50.300 m² bzw. 16%). Hier schlagen vor allem die Anmietungen der "Deutschen Telekom" (rd. 28.800 m²) im Bürozentrum "Am Seestern", des Internet­reiseportals "Trivago" (ca. 26.000 m²) im Medienhafen und der Verlags­gruppe des  "Handelsblattes" (rd. 13.700 m²) in der Büroprojektentwicklung "La Tète" an der Toulouser Allee in Pempelfort zu Buche.
• Der Flächenumsatz der öffentlichen Hand und der Organisationen ohne Erwerbszweck konnte sich auch 2015 auf rd. 17.800 m² steigern (Vorjahr: 10.200 m²). Die Marktquote erhöhte sich von 3% auf aktuell 4%.
• Die Nachfrage der Finanzdienstleister zeigte sich mit 18.3900 m² bzw. einer Quote von 4% deutlich schwächer als im Vorjahr (2014: 32.100 m² bzw. 10%).

Geringere Neubautätigkeit

• Nachdem in Düsseldorf 2014 der Umfang der Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) mit rd. 121.000 m² überdurchschnittlich war, hat sich dieser im Jahr 2015 auf rd. 69.000 m² nahezu halbiert und lag somit rd. 34% unter dem Dekadenmittel (2005-2014: Ø 104.000 m² p. a.). Auch für 2016 ist mit einer unterdurchschnittlichen Neubautätigkeit (rd. 87.000 m²) zu rechnen.

Büroflächenangebot

• Zum Jahresende 2015 stellt sich der Angebotssockel mit rd. 905.000 m² Bürofläche rd. 13% unter dem Vorjahreswert (2014: rd. 1.040.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 695.000 m² (2014: 800.000 m²). Der markante Rückgang um rd. 105.000 m² ist u.a. auf die Umwandlung von mehr als 30.000 m² Bürofläche in Wohnraum zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylsuchenden zurückzuführen. Ein Beispiel ist der von AENGEVELT vermittelte Mietvertragsabschluss über rd. 5.300 m² Bürofläche am Kieshecker Weg für 250 bis 300 Menschen.
• Im Umland ist die Angebotsreserve auf rd. 210.000 m² gesunken (2014: 240.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit aktuell bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,3 Mio. m² auf 9,7% (2014: 11,2%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende 2015 rd. 9,1%, im Umland rd. 12,5% (2014: 10,5% bzw. 14,3%).
• Im Zuge einer weiterhin regen Büroflächennachfrage, einer unterdurch­schnittlichen Verfügbarkeit von Neubauflächen und einer verstärkten Umnutzung von Büro- in Wohnflächen prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2016 einen weiteren Leerstandsabbau auf rd. 850.000 m².

Mietpreise für Büroflächen

• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich zum Jahresende 2015 auf EUR 26,-/m², nachdem sie zur Jahreswende 2013/2014 infolge hochpreisiger Vermietungen in den fertiggestellten Projektentwicklungen "Kö-Bogen I"  und „Dreischeibenhaus“ auf EUR 27,50/m² gestiegen war. Für 2016 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer Stabi­lisierung der Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau von EUR 26,-/m² aus.

• Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist von EUR 17,20/m² (Jahresende 2014) auf aktuell EUR 17,80/m².